인천지방법원 2026타경503620. 구월동 원일빌라 3층 303호, 전용 32.18㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 김상운이고 2021년 8월 11일 매매를 원인으로 111,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 금융기관 근저당이 아니라 을구 11번 김태형 주택임차권입니다. 임차권자의 주민등록일자는 2019년 12월 18일, 점유개시일자는 경정 후 2019년 12월 17일이고 확정일자는 2019년 11월 20일입니다. 2026년 5월 7일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했으므로, 임차권은 경매개시결정보다 명백히 선행합니다.
따라서 등기만 보면 경계해야 할 물건입니다. 임차권등기에는 임차보증금이 71,000,000원에서 74,500,000원으로 기재돼 있고, 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 “을구 순위 11번 주택임차권등기, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 이 확약이 매각절차에서 그대로 이행된다는 전제에서는 해당 임차권으로 인한 매수인 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1275-25 3층303호 · 구월말로27번길 47 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 32.18㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 303호 |
| 사용승인 | 1994.09.06 |
| 소유자 | 김상운 (2021.08.11. 매매, 거래가액 111,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 74,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 핵심은 을구 11번 임차권
과거 설정됐던 한국주택은행·국민은행·도화동신용협동조합·한국투자상호저축은행· 한국스탠다드차타드은행의 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 핵심적으로 남는 권리는 2024.02.08. 등기된 김태형의 주택임차권입니다. 이 임차권은 주민등록과 점유가 2019년부터 이어져 강제경매개시결정보다 앞서며, 원칙적으로 매수인 인수 위험을 검토해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태형 | 3층 303호 32.18㎡ 전부 · 주거 | 71,000,000원 → 74,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 을구 11-2는 별도 임차인이 아니라 을구 11번 임차권의 점유개시일자를 2019.12.17로 경정한 등기입니다.
② 가격 비교 — 신건 8,300만원은 싸지 않다
원일빌라 비교거래는 4건입니다. 전용 32.18㎡ 동일 면적 3층 거래가 2021년 6월 101,000,000원, 2021년 8월 111,000,000원이고, 31.26㎡ 거래는 2021년 9월 43,500,000원, 2021년 10월 59,000,000원입니다. 전체 비교표본 평균은 78,625,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 31.26㎡ | -1 | 59,000,000원 |
| 2021.09 | 31.26㎡ | -1 | 43,500,000원 |
| 2021.08 | 32.18㎡ | 3 | 111,000,000원 |
| 2021.06 | 32.18㎡ | 3 | 101,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 78,625,000원 |
현재 최저가 83,000,000원은 비교평균 78,625,000원의 105.6%입니다. 최신 비교거래인 2021년 10월 59,000,000원과 비교해도 최저가가 더 높습니다. 동일 면적 3층의 과거 101,000,000원·111,000,000원 거래가 존재하지만, 비교자료 자체가 2021년에 집중돼 있어 현재 가격을 적극적으로 높게 평가할 근거로 쓰기 어렵습니다. 따라서 신건 최저가 자체에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 74,500,000원 | 74,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,606,000원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차 매각가 83,000,000원에서 신청채권자 청구액 74,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 6,606,000원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 83,000,000원 | 74,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 66,400,000원 | 64,804,800원 | 9,695,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 53,120,000원 | 51,763,840원 | 22,736,160원 |
일반 채권의 미배당 증가 자체는 매수인이 자동으로 떠안는 금액이 아닙니다. 이 사건의 인수 여부는 오히려 선순위 임차권과 HUG 말소동의 확약서의 효력에 달려 있습니다. 확약이 매각조건대로 이행된다는 전제라면 각 회차의 실질 인수는 0원입니다. 반대로 확약의 적용이나 말소조건이 달라진다면 등기상 임차보증금 74,500,000원 규모의 선순위 임차권을 다시 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 모래내시장 남동측 인근으로, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 303호이며 사용승인일은 1994.09.06입니다. 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 264.5㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 규모. 원일빌라는 15세대이며, 본건 외벽에는 ‘원일빌라’로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 11번 임차권 전체에 적용되고, 낙찰 후 실제 말소가 가능한 조건인지 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 금액 확인. 등기에는 임차보증금 71,000,000원과 74,500,000원이 순차 기재돼 있습니다. 현재 효력이 있는 계약·보증금과 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 11-2는 점유개시일자를 2019.12.17로 바로잡은 경정등기입니다. 별도 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 83,000,000원은 비교평균 78,625,000원의 105.6%입니다. 권리 인수가 해소돼도 신건 자체의 가격 가점은 제한적입니다.
- 현장 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 내부 상태와 수선비를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구관계와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 완화, 신건 가격은 여전히 보수적”
이 물건은 단순한 ‘인수 0원 깨끗한 물건’이 아닙니다. 원래 구조는 김태형의 대항력 있는 선순위 주택임차권이 존재하는 인수 검토형입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 확약이 매각조건대로 이행되는 경우 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 볼 수 있습니다.
그 다음은 가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 83,000,000원인 신건인데 비교거래 평균은 78,625,000원이고 최저가 대비 비율은 105.6%입니다. 비교거래 자체도 2021년 자료라 현재 시세의 강한 근거가 되기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 확약서 확인이 선행되고, 가격은 신건에서 보수적으로 접근해야 하는 다세대입니다. 권리 위험은 확약으로 낮아질 수 있지만, 그 사실만으로 현재 가격이 싸지는 것은 아닙니다.
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 11번 주택임차권에 대해 매각 후 그대로 이행된다는 전제입니다. 등기 자체에는 임차보증금 74,500,000원의 대항력 있는 임차권이 존재합니다.
