인천지방법원 2026타경503637. 주안역 동측 인근의 주안룩소르주상복합공동주택 14층 1404호, 전용 59.9619㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 임차인은 존재하지만 확약으로 실질 인수위험이 제거된 구조라는 점과, 그럼에도 현재 최저가가 최근 시세보다 상당히 높다는 점입니다. 소유자 홍경희는 2018.12.14. 거래가액 170,000,000원으로 소유권을 취득했고, 임차인 선한진은 2018.12.19. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022.11.22. 주택도시보증공사 가압류입니다.
따라서 선한진의 임차관계는 말소기준보다 선행해 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자는 2018.12.11., 배당요구는 2024.12.30.로 우선변제권도 행사합니다. 현재 최저가 175,000,000원에서 집행비용 3,250,000원이 먼저 빠지면 임차보증금에는 171,750,000원이 배당되고, 룰상 3,250,000원이 부족합니다. 그러나 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 정확도 규칙상 이 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원입니다. 확약의 적용대상은 이 임차인에 한정되며, 이 사건에서는 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 126-6 주안룩소르주상복합공동주택 14층 1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 59.9619㎡ · 14층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 홍경희 (2018.12.14. 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.12.05 · 총 24세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약으로 실질 인수 0원
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 선한진 | 제14층 제1404호 59.9619㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.12.19 | 2018.12.11 | 175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 선한진은 임대차계약일 2018.11.19., 점유개시일 2018.12.14., 주민등록일 2018.12.19.로 말소기준권리인 2022.11.22. 가압류보다 앞섭니다. 이후 2024.12.30. 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 따라서 확약이 없었다면 배당되지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 175,000,000원 | 3,250,000원 | 0원 | 175,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,000,000원 | 37,760,000원 | 0원 | 140,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,000,000원 | 65,368,000원 | 0원 | 112,000,000원 |
② 시세 비교 — 최근 시세를 기준으로 보면 신건은 높다
이 물건은 전체 거래 평균보다 최근 거래 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 전체 11건 평균은 171,863,636원이지만, 여기에는 2022년 216,000,000원·206,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 반면 최근 12개월 평균은 138,250,000원, 최신 거래는 2026.08. 138,000,000원입니다. 최근 거래가격은 과거 구간보다 -22.9% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.71㎡ | 13 | 138,000,000원 |
| 2026.06 | 59.71㎡ | 13 | 138,500,000원 |
| 2025.08 | 59.71㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 2024.03 | 59.71㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2023.09 | 59.71㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2023.02 | 59.94㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2022.08 | 59.71㎡ | 14 | 216,000,000원 |
| 2022.06 | 59.94㎡ | 11 | 186,000,000원 |
| 2022.06 | 59.96㎡ | 13 | 187,000,000원 |
| 2022.06 | 59.94㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2022.05 | 59.96㎡ | 9 | 206,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 138,250,000원 |
확약 반영 시 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 175,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 대비 126.6%입니다. 최신 거래도 138,000,000원이므로 현재 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다. 전체 평균 대비 지표는 101.8%지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 선한진 보증금 | 175,000,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 재단법인한국장학재단 | 37,014,806원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차보증금 부족분 3,250,000원이 발생합니다. 다만 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 2016.12.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 14층 1404호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안역 동측 인근으로, 주위에 업무시설·근린생활시설·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 주안역이 소재해 교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,268,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 24세대의 소규모 주상복합 공동주택이고, 최근 거래가 138,000,000원·138,500,000원 수준으로 내려온 가운데 최근 추세가 -22.9%여서 매도 시 가격 민감도가 높을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 선한진 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인 인수책임을 제거하는 내용인지 매각물건명세서 원본과 제출서류를 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당계산상 미배당은 3,250,000원이지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 171,863,636원보다 최근 12개월 평균 138,250,000원과 최신 거래 138,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -22.9%입니다. 현재 최저가 175,000,000원이 최근 시세의 126.6%인 만큼 신건에서 ‘할인’으로 볼 수 없습니다.
- 오피스텔 환금성. 총 24세대의 소규모 오피스텔이고 동일 단지 경매 평균 유찰 1.7회, 매각률 0.0%가 집계되어 있으므로 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정의 말소 여부와 당해세·관리비 등 별도 부담 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “가격 메리트”는 아니다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 175,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러워 보입니다. 실제로 확약을 배제한 배당계산만 놓고 보면 현재 회차에서도 3,250,000원이 미배당되고, 유찰이 진행될수록 룰상 인수액은 37,760,000원·65,368,000원으로 늘어납니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
문제는 권리보다 가격입니다. 현재 실질취득 175,000,000원은 최근 12개월 평균 138,250,000원의 126.6%이고, 최신 거래는 138,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -22.9%입니다. 총 24세대 오피스텔이라는 환금성까지 감안하면, 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심 결론입니다.
