인천지방법원 2026타경503640. 경서동 엘리시아 6층 605호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자는 방성호이며 2022.03.16 매매를 원인으로 2022.04.04 소유권을 이전받았고, 거래가액은 210,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구액은 210,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 채권보다 임차인 선후관계와 확약입니다. 전경간 임차인은 확정일자 2022.02.11, 전입·점유개시 2022.03.07로, 말소기준인 2024.11.25 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 하지만 이번 사건에는 해당 임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503640 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 999-2 엘리시아 6층 605호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 605호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 방성호 · 2022.03.16 매매 · 2022.04.04 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준은 2024.11.25 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이보다 앞선 전경간의 전입·점유개시 2022.03.07이 먼저이므로 대항력 있음으로 판단됩니다. 2025.01.14 등기된 주택임차권은 보증금 210,000,000원, 확정일자 2022.02.11, 주택전부를 범위로 하며 배당요구도 확인됩니다.
2016.11.22 설정된 신한은행 근저당권 84,000,000원은 2022.03.07 이미 말소됐습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류와 2026.05.07 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 전경간의 선순위 대항력은 단순히 등기 말소만으로 보증금 반환 문제가 없어지는 구조가 아니므로, 이번 사건에서는 말소동의 확약의 효력과 적용범위 확인이 가장 중요합니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 별도 점유자를 분리해야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전경간 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.07 / 2022.02.11 | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 임옥수 | 2026.01.16 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
별도 점유자 임옥수는 2026.01.16 전입으로 말소기준권리 2024.11.25보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 순서 자체가 말소기준보다 뒤이므로 선순위 대항력 인수 구조로 보지는 않습니다. 이 사건에 표시된 실제 임차인은 2명이며, 보증기관 승계·대위신고로 중복 집계된 임차인은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 1. 임차인 전경간 보증금 | 210,000,000원 | 183,582,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,025,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 전경간 보증금 부족분 26,418,000원이 매수인 인수액으로 산출되지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 187,000,000원 | 26,418,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 149,600,000원 | 63,294,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,680,000원 | 92,795,520원 | 0원 |
확약이 없다면 전경간은 대항력 인수형이므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금, 즉 룰상 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 취득비용이 같은 폭으로 줄어드는 구조가 아닙니다. 하지만 이번 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약을 반영하므로 실질 인수액은 각 회차 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 605호이며 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 경서근린공원 동측 인근으로, 다세대주택 중심의 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고 도요지로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 검바위역이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·도시가스·승강기설비가 있으며 개별난방입니다.
- 토지·도로. 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며 북측 중로와 남측 세로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,780,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 전경간 임차권등기에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소가 어떤 조건과 시점에 이루어지는지 확인해야 합니다.
- 임옥수 점유 확인. 2026.01.16 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 전경간은 배당요구가 확인되며, 현재 계산상 183,582,000원 배당 후 26,418,000원이 부족합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로 감정가 187,000,000원 자체만으로 싸다거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음, 그러나 확약이 승부처”
이 사건을 단순히 보면 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가 187,000,000원에서는 보증금 전액 배당이 불가능합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 떠안을 미배당액이 커지는 구조이므로 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 매각물건명세서상 전경간의 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 전경간에 대한 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 187,000,000원으로 정리됩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “선순위 임차인이 있느냐”가 아니라 확약이 실제로 안전하게 이행되는지 확인하느냐입니다.
