인천지방법원 2026타경503758. 인천 미추홀구 주안동 대경이즈뷰 14층 1402호, 전용 71.98㎡ 아파트입니다. 소유자 김규선은 2020년 12월 18일 거래가 219,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 일반적인 근저당이 아니라 권종호의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020년 10월 28일, 확정일자는 2020년 11월 13일, 주민등록·점유개시는 2020년 11월 27일이며 임차보증금은 219,000,000원입니다.
말소기준권리는 2026년 2월 20일 설정된 주택도시보증공사 저당권입니다. 권종호의 전입·점유와 임차권등기는 이보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 매각대금에서 보증금이 전부 배당되지 않으면 그 부족분은 매수인에게 남는 구조입니다. 현 회차 215,000,000원 가정에서는 집행비용 3,810,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 211,190,000원이 배당되어, 7,810,000원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503758 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 75-10 대경이즈뷰 14층 1402호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 71.98㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 14층 |
| 사용승인 | 2013.03.29 |
| 소유자 | 김규선 (2020.12.18. 거래가 219,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2013년 설정됐던 한국스탠다드차타드은행 근저당권은 2020년 11월 27일 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 순서는 그 이후입니다. 권종호는 2020년 11월 27일 주민등록과 점유를 갖췄고, 2023년 1월 11일 보증금 219,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 현재의 말소기준인 주택도시보증공사 저당권은 2026년 2월 20일 설정됐습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권종호 14층 1402호 71.98㎡ 전부 | 219,000,000원 | 2020.11.27 | 2020.11.13 | 신고 2023.01.11 | 있음 | 있음 | 인수 현 회차 7,810,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 저당권자·신청채권자로 등기되어 있으며, 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 핵심 구조 — 유찰돼도 총 부담은 거의 내려가지 않는다
이 물건은 최저가 숫자만 보면 판단이 왜곡됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 219,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문입니다. 낙찰가가 내려가면 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 이어받는 미배당 보증금이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 215,000,000원 | 7,810,000원 | 222,810,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 172,000,000원 | 50,208,000원 | 222,208,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 137,600,000원 | 84,126,400원 | 221,726,400원 |
③ 시세 비교 — 최근 시세는 1.7억대, 추세도 -16.1%
단지 거래 전체 12건의 평균은 197,438,333원이지만, 과거 230,000,000원·250,000,000원 등 높은 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 이를 그대로 기준으로 삼기보다 최근 12개월 거래 3건을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 67.86㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2025.05 | 69.38㎡ | 9 | 179,000,000원 |
| 2025.05 | 69.38㎡ | 13 | 168,760,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 172,586,666원 |
현재 최저가 215,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 124.6%입니다. 여기에 임차인 미배당 인수액을 더한 실질취득 222,810,000원은 최근 평균보다 50,223,334원 높고, 최근 평균의 약 129.1%입니다. 최신 거래 170,000,000원과 비교하면 52,810,000원 높아 약 131.1% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 1. 임차인 권종호 보증금 | 219,000,000원 | 211,190,000원 |
| 2. 저당권 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 집행비용 3,810,000원과 임차인 배당 211,190,000원으로 매각대금 215,000,000원이 소진됩니다. 권종호 보증금의 미배당액은 7,810,000원이며, 본 분석에서는 이를 매수인 인수액으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 14층 1402호입니다. 사용승인일은 2013.03.29입니다.
- 입지. 인천석암초등학교 서측 인근으로 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근 버스정류장이 있고 북서측 근거리에 주안역(지하철 1호선)이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차선 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역이 있습니다.
- 공부상 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 대경이즈뷰(75-10)는 55세대이며, 확인된 단지 거래는 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 215,000,000원 낙찰 가정의 실질취득은 222,810,000원입니다. 시세 비교도 이 금액을 기준으로 해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 인수 50,208,000원, 2회 유찰 시 84,126,400원으로 증가합니다.
- 임차권 원문 확인. 권종호는 전입·점유가 2020.11.27이고 확정일자는 2020.11.13이며, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
- 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실제 말소 조건과 대항력 처리 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 최근 가격 흐름 확인. 최근 12개월 평균 172,586,666원, 최신 거래 170,000,000원이며 최근 거래 추세는 -16.1%입니다.
- 관리비 확인. 현관문에 관리비 미납에 따른 단수 예정 안내문이 부착된 사실이 조사됐으므로 체납 범위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 215,000,000원이 아니라 실질취득 222,810,000원입니다. 권종호의 보증금 219,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 반대로 증가합니다. 실제로 1회 유찰 시 총 부담은 222,208,000원, 2회 유찰 시에도 221,726,400원으로 거의 내려가지 않습니다.
반면 최근 12개월 단지 거래평균은 172,586,666원, 최신 거래는 170,000,000원이고 거래 추세는 -16.1%입니다. 현재 실질취득은 최근 평균의 약 129.1%로 최근 시세를 크게 웃돕니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실은 중요한 확인사항이지만, 확인되는 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없는 만큼 보수적으로는 인수 위험을 남겨야 합니다. 권리상 선순위 임차인, 가격상 최근 시세 초과, 유찰해도 총 부담이 거의 고정되는 구조 — 이 세 가지가 이 물건의 결론입니다.
