인천지방법원 2026타경503814. 인천 남동구 간석동 새빛하이츠빌라 3층 302호, 전용 36.18㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 이대로는 2022년 10월 6일 매매를 원인으로 82,000,000원에 취득했고, 같은 날 김동현과 보증금 77,000,000원의 임대차계약이 체결됐습니다. 김동현은 2022년 10월 19일 확정일자를 받고 2022년 10월 27일 전입·점유를 시작했으며, 2024년 7월 19일에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

현재 권리구조에서 가장 중요한 날짜는 2026년 5월 13일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 김동현의 전입·점유와 확정일자가 존재하므로 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 원칙대로라면 매각대금에서 보증금을 다 받지 못한 부분이 매수인에게 남는 구조입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 김동현 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원

김동현은 실제 임차인 1명입니다. 보증금 대위·승계 중복신고로 표시된 보증기관이 아니며, 보증금은 77,000,000원 한 건만 봅니다. 전입일 2022.10.27과 점유개시일 2022.10.27이 경매개시결정 2026.05.13보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자 2022.10.19와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

② 시세 비교 — 확약을 반영해도 가격은 비싸다

새빛하이츠빌라4동 전용 36.18㎡의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 40,166,666원이지만, 가격 판단에서 더 중요한 값은 최근 12개월 평균 30,000,000원, 최신 거래 26,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -33.7%입니다. 과거 82,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다.

현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 62,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 30,000,000원의 206.7%입니다. 최신 거래 26,000,000원보다도 높고, 최근 거래가 과거 구간보다 33.7% 하락한 흐름입니다. 따라서 감정가가 62,000,000원이라는 이유나 신건이라는 이유로 ‘싸다’, ‘가격 메리트가 있다’고 볼 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)

배당 계산만 놓고 보면 김동현 보증금 중 16,516,000원이 미배당되어 매수인 인수로 남는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 집행비용은 1,516,000원으로 계산돼 있으며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 핵심 변수

확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져, 단순히 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 확약이 있어 김동현 임차인에 대한 실질 인수를 0원으로 반영하므로 유찰 시 매수인의 실질취득액은 해당 회차 낙찰가를 중심으로 보게 됩니다. 그렇더라도 현재 신건 62,000,000원은 최근 시세 대비 높은 수준입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물의 3층 302호입니다. 사용승인일은 1996.12.20입니다.
• 입지. 간석3동행정복지센터 북동측에 위치하고, 주변은 다세대주택 등이 주를 이루는 주택지대입니다.
• 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고 남서측 백범로에 노선버스정류장이 있으나, 매각물건명세서에는 본건 차량진입 불가로 기재돼 있습니다. 남측 접면도 차량 통행이 불가한 통로입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 기본적인 위생·급배수와 도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
• 환금성. 새빛하이츠빌라4동은 10세대이고 전용 36.18㎡의 확인된 실거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균 30,000,000원, 최신 거래 26,000,000원, 추세 -33.7%에 차량진입 제한까지 있어 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 김동현 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 사건의 실질 인수 0원 판단 근거입니다. 입찰 전에 원본과 말소 이행 내용을 직접 확인해야 합니다.
• 가격 착시 금지. 감정가·최저가 62,000,000원은 최근 12개월 평균 30,000,000원의 206.7%입니다. 신건 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 구간보다 -33.7%입니다. 전체 평균 40,166,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 응찰 상한을 검토해야 합니다.
• 차량진입 확인. 감정요항표상 인근까지 차량 접근은 가능하지만 본건은 차량진입 불가로 기재돼 있습니다. 현장 동선과 실제 주차·접근 여건을 확인해야 합니다.
• 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 배당과 신청채권. 현재 매각가 가정에서 주택도시보증공사 청구 77,000,000원의 예상배당은 0원입니다. 이 미배당 자체가 곧 매수인 인수라는 뜻은 아니며, 매수인 인수 판단은 김동현 임차권과 확약 여부를 별도로 봐야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 완화는 됐지만, 가격은 아직 아니다”

이 물건은 겉으로 보면 보증금 77,000,000원의 대항력 임차인이 있어 강한 인수형 사건입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 16,516,000원이 미배당됩니다. 그러나 김동현 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득액 62,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 30,000,000원의 206.7%이고, 최신 거래는 26,000,000원, 거래 추세는 -33.7%입니다. 10세대의 오래된 다세대주택이고 본건 차량진입도 불가합니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 완화됐지만, 신건 가격은 최근 시장 수준보다 높습니다. 이 사건의 승부처는 ‘인수액’보다 확약의 실제 이행 확인과 응찰가격입니다.