수원지방법원 2025타경52647. 경기도 시흥시 정왕동 시화엠티브이메가스퀘어 2층 201호의 근린생활시설입니다. 감정가 500,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 245,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.05.13. 설정된 주식회사우리은행의 근저당권이며, 그 이후 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 대비 현재 최저가가 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “49%이니 싸다”고 단정할 근거는 부족합니다. 감정평가상 현재 이용상태도 근린생활시설·공실이므로 실제 임대료, 공실 지속 여부, 거북섬 일대 상가 수요와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 조선영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 500,000,000원 / 245,000,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 408,624,212원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 국가산업단지 · 성장관리권역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.05.13. 주식회사우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 496,800,000원입니다. 이후 2025.01.03. 경기신용보증재단의 42,368,400원 가압류와 2025.06.20. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없으며 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 245,000,000원으로 감정가 500,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 171,500,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 120,049,999원으로 제시되어 있습니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 496,800,000원 | 240,770,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 42,368,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 539,168,400원 중 240,770,000원이 배당되고, 298,398,400원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 245,000,000원 | 240,770,000원 | 298,398,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 370,869,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 421,599,101원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰에 따라 변하는 핵심은 권리 승계액이 아니라 매수가격과 상업용 부동산의 수익성입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다.
- 주위환경. 시화나래중학교 북서측 인근으로 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대이며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 제3층 건물 내 제2층 제201호이며 위생·급배수, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 20미터 내외 도로 및 동측 약 15미터 내외 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,145,000원/㎡이며 토지면적은 6,939.5㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 245,000,000원이 시세보다 낮은지 데이터만으로는 판단할 수 없습니다.
- 공실 리스크 확인. 현재 공실인 근린생활시설이므로 실제 임차수요와 예상 임대수익을 현장에서 확인해야 합니다.
- 별도등기 원문 확인. 대지권 목적 토지의 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’상 금지사항 부기등기를 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.05.13. 주식회사우리은행 근저당권과 그 이후 권리의 말소 여부를 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 등기상 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현재 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 명확합니다. 2022.05.13. 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 임차인 신고와 매수인 인수액도 없습니다. 따라서 권리상 인수금 0원은 분명한 장점입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 투자 매력을 확정할 수는 없습니다. 본건은 근린생활시설·현재 공실이고 실거래 비교자료도 없습니다. 2회 유찰이라는 가격 하락보다 중요한 것은 245,000,000원에 취득했을 때 실제 임대수익과 재매각 가능성이 충분한지입니다. 여기에 토지 별도등기까지 확인해야 하므로 결론은 “권리는 단순하지만, 가격과 상권은 반드시 별도 검증”입니다.
