수원지방법원 2025타경52666. 시흥시 장현동 ‘시티프론트561더파이브’ 6층 623호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황에서는 업무시설(사무소)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 권리구조의 중심은 2023.07.25. 설정된 우리은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.06.20. 임의경매개시결정은 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 배당표상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
가격은 감정가 166,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 81,340,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 49%라는 할인폭은 크지만, 업무시설은 아파트처럼 동일 평형의 최근 거래만으로 가격을 즉시 비교하기 어렵습니다. 따라서 이 사건에서는 최저가가 낮다는 사실과 실제 시세보다 싸다는 판단을 구분해야 합니다. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52666 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현동 671-5 시티프론트561더파이브 6층 623호 · 도로명 경기도 시흥시 시청로 25 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 업무시설(사무소)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 6층 623호 · 2023.06.02. 사용승인 |
| 소유자 | 우연화 · 단독소유 · 거래가액 167,690,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사(양도인 주식회사우리은행) / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 매수인 인수 0원
실제 임차인 0명. 임차인 신고나 보증금 승계 구조가 확인되지 않으며, 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2023.07.25. 우리은행 근저당권 120,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최저가 81,340,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 전액을 배당하지 못해 40,524,120원의 미배당이 발생하지만, 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 별도 검증
현재 최저매각가는 81,340,000원으로 감정가 166,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 56,938,000원, 4회 유찰 시에는 39,856,600원입니다. 다만 이 사건에는 가격 메리트를 직접 판정할 수 있는 최신 실거래 비교 수치가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 81,340,000원 | 49% | 40,524,120원 |
| 3회 유찰 시 | 56,938,000원 | 34.3% | 64,486,884원 |
| 4회 유찰 시 | 39,856,600원 | 24.01% | 81,260,819원 |
③ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,864,120원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 79,475,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 81,340,000원에서는 집행비용 1,864,120원을 제외한 79,475,880원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 근저당 기준 미배당은 40,524,120원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시청 남동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·관공서·공원 등이 혼재하는 상업지대이며 제반환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 시흥시청역이 있어 감정평가상 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 2023.06.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층 물건입니다. 외벽은 커튼월 및 석재 붙임, 창호는 페어그라스 샤시입니다.
- 이용상태. 현황상 업무시설(사무소)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북측·동측·남서측으로 폭 약 20m·15m·12m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 2,977,000원/㎡입니다.
- 건축 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 동일 건물·인근 업무시설의 최근 실제 거래와 현재 임대조건을 대조하세요.
- 임대·공실 상태. 감정평가상 임대관계는 미상이고 현황은 사무소 이용입니다. 실제 점유 주체와 임대차 존재 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 관리비. 2026.03.31. 기준 공용부분 관리비 1,856,790원 미납 신고가 있으므로 최신 미납액과 항목별 범위를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.07.25. 우리은행 근저당권 120,000,000원입니다. 등기부와 매각물건명세서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
- 업무시설 환금성. 사무소 이용 물건은 실제 임대수익과 공실 기간이 매각가와 재매각 가능성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 수익률 계산을 별도로 하세요.
- 토지이용 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 2023.07.25. 우리은행 근저당권이 말소기준이 되어 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 81,340,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
다만 이 숫자만으로 투자매력을 판단해서는 안 됩니다. 감정평가 현황이 업무시설(사무소)인 만큼 실제 거래가격·임대료·공실·관리비가 가격 판단의 핵심이고, 현재 확인되는 공용부분 미납관리비도 1,856,790원입니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 현장과 시장자료를 확인한 뒤 결정해야 하는 유형입니다. 두 차례 유찰됐다는 사실은 할인폭을 보여줄 뿐, 시세보다 싸다는 증거 자체는 아닙니다.
