수원지방법원 2025타경52714. 시흥시 매화동 장한파크빌 에이동 5층 501호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 144,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 70,560,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 심재흥이며, 현재 경매의 말소기준은 2024.08.13. 설정된 주식회사위드론대부 근저당권 37,500,000원입니다. 그 뒤의 신한카드 가압류 10,364,731원, 하나카드 가압류 38,483,026원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 현재 회차는 강하게 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 모두 140,000,000원이고, 최저가는 그 가격의 50.4%입니다. 전체 7건 실거래 평균 108,357,142원과 비교해도 최저가는 낮습니다. 최근 거래가 과거 거래 평균보다 35.8% 높은 흐름이어서 데이터상 하락 추세도 아닙니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이므로, 140,000,000원을 곧바로 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52714 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 매화동 224-7 장한파크빌 에이동 5층501호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 매화2로 33 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건 내 제5층 제501호 |
| 시세 비교 면적 | 58.45㎡ |
| 소유자 | 심재흥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 경매 청구액 | 25,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 2024.08.13. 근저당이 말소기준
현재 말소기준은 을구 6번 주식회사위드론대부 근저당권입니다. 채권최고액은 37,500,000원이고 채무자는 심재흥입니다. 그 뒤 설정된 신한카드·하나카드 가압류와 주식회사위드론대부의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
과거 등기에는 구로2동새마을금고 근저당 78,000,000원, 하나은행 근저당, 박유정 근저당 12,000,000원 등이 있었지만 제공된 등기 상태상 이미 말소된 권리입니다. 2015년 국 압류와 2018년 시흥시 압류 역시 각각 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 1.40억, 현재 최저가 7,056만원
장한파크빌(A,B동)은 18세대, 2003.03.24. 사용승인된 다세대주택입니다. 시세 비교 면적은 58.45㎡이고, 면적 매칭된 실거래 자료는 총 7건입니다. 전체 평균은 108,357,142원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 58.79㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.12 | 56.97㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 2022.04 | 58.45㎡ | 2 | 162,000,000원 |
| 2022.03 | 57.86㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2021.07 | 57.86㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.06 | 56.97㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2021.06 | 56.97㎡ | -1 | 61,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 108,357,142원 |
최신 거래는 2025.04. 140,000,000원이며 최근 12개월 거래도 이 1건이라 최근 12개월 평균도 140,000,000원입니다. 현재 최저가 70,560,000원은 최근 시세의 50.4%입니다. 전체 평균 108,357,142원 대비로도 65.1% 수준입니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 +35.8%입니다. 정확도 규칙상 하락장으로 보정할 상황은 아니며, 데이터상 최근 가격이 과거 평균보다 높아진 흐름입니다. 다만 최근 거래 건수가 적다는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,670,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사위드론대부 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,364,731원 | 10,364,731원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 38,483,026원 | 21,025,189원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,560,000원 가정 시 채권자 총 청구액 86,347,757원 중 68,889,920원이 배당되고, 미배당은 17,457,837원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 17,457,837원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 38,244,813원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 34,574,400원 | 33,552,061원 | 52,795,696원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 3회·4회 유찰 시에도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아니라, 시뮬레이션상 낙찰가 자체가 매수인의 가격 부담을 결정하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 주위에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 전, 답 등이 소재합니다.
- 입지. 경기도 시흥시 매화동 소재 매화초등학교 동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건 내 제5층 제501호로, 외벽은 인조석 붙임 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 등, 창호는 샷시 창호 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 주거용 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·소로1류(폭 10m~12m) 저촉·가축사육제한구역·과밀억제권역이며, 토지 자료에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,170,000원/㎡이며 토지면적은 608.0㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 장한파크빌(A,B동)은 18세대로 실거래 표본이 많지 않고, 전체 7건 거래가 60,000,000원~162,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 12개월 실거래 140,000,000원은 1건뿐입니다. 현재 물건의 5층 상태와 비교 가능한 거래를 추가 확인해 가격 상한을 정해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2024.08.13. 주식회사위드론대부 근저당권입니다. 등기부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 배당 외 부담 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 18세대 규모이고 거래 표본이 적으므로 가격 할인과 별개로 재매각 시 거래 속도와 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 소로1류 저촉 등 토지이용계획 내용을 입찰 목적에 맞게 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 표본은 얇다”
이 사건의 가장 큰 장점은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준인 2024.08.13. 위드론대부 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 2회 유찰로 최저가가 70,560,000원까지 내려와 최근 12개월 거래 140,000,000원의 50.4% 수준이 됐습니다.
반대로 경계할 부분도 분명합니다. 이 물건은 18세대 다세대주택이고 최근 12개월 실거래는 단 1건입니다. 감정요항표에는 임대관계도 미상으로 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리 때문에 피해야 할 물건”보다는 현장 점유와 실제 환금가치를 확인한 뒤 가격 메리트를 검증해야 하는 물건에 가깝습니다. 현재 수치만 놓고 보면 권리는 양호, 가격은 할인, 환금성과 점유 확인은 필수가 핵심입니다.
