수원지방법원 2025타경52740. 시흥시 정왕동 서촌마을영화하이닉스아파트 102동 9층 904호입니다. 감정평가상 10층 중 9층, 전용 84.3㎡ 아파트로 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2·발코니 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 남은경이며, 등기부상 2011년 거래가액 238,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리 흐름의 기준은 2019.12.18. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 141,900,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 한국투자저축은행 근저당 252,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52740 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 1870-3 서촌마을영화하이닉스아파트 102동 9층904호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.3㎡ · 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2·발코니 등 · 10층 중 9층 |
| 소유자 | 남은경 · 2011.03.03. 소유권이전 · 거래가액 238,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 247,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 276,849,929원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 과거 등기된 전세권과 여러 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석에서는 2019.12.18. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 남아 있는 한국투자저축은행 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지가 핵심입니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만, 시장은 하락 중
동일 단지 영화하이닉스, 동일 전용면적 84.3㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 322,250,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 300,000,000원, 최신 거래는 2026.07 · 280,000,000원이며 최근과 이전 거래를 비교한 추세는 -8.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.3㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.3㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2025.07 | 84.3㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2025.07 | 84.3㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2025.06 | 84.3㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2025.02 | 84.3㎡ | 1 | 303,000,000원 |
| 2025.02 | 84.3㎡ | 8 | 323,000,000원 |
| 2024.12 | 84.3㎡ | 1 | 295,000,000원 |
| 2024.11 | 84.3㎡ | 8 | 355,000,000원 |
| 2024.10 | 84.3㎡ | 8 | 353,000,000원 |
| 2024.07 | 84.3㎡ | 7 | 298,000,000원 |
| 2024.07 | 84.3㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.3㎡ | 2건 | 300,000,000원 |
현재 최저매각가 247,800,000원은 최근 12개월 평균 300,000,000원 대비 82.6%입니다. 최신 거래 280,000,000원보다도 낮은 금액이어서 현재 회차는 가격상 할인 구간에 들어와 있습니다. 다만 최근 추세 -8.2%는 반드시 함께 봐야 합니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 322,250,000원만 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,269,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 141,900,000원 | 141,900,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국투자저축은행 | 252,000,000원 | 101,630,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 393,900,000원 중 243,530,800원이 배당되고, 미배당은 150,369,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 247,800,000원 | 243,530,800원 | 150,369,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 173,460,000원 | 170,231,560원 | 223,668,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 121,421,999원 | 118,922,091원 | 274,977,909원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 시흥중학교 북측 인근의 대규모 아파트지대로, 교육시설·근린생활시설·공원이 소재해 주거환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 인접도로를 이용한 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 영화하이닉스 · 210세대 · 2002.04.01. 준공 · 동일면적 84.3㎡ 거래가 확인됩니다.
- 토지·도로. 평탄하게 조성된 장방형 아파트단지 부지이며, 단지 내 포장도로가 정비돼 있고 북동·남동측 대로, 북서측 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역이며, 공시지가는 1,652,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 322,250,000원보다 최근 12개월 평균 300,000,000원과 최신 거래 280,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -8.2%이므로 현재 할인폭을 그대로 안전마진으로 간주하지 않는 편이 좋습니다.
- 인수 0원 재확인. 현재 배당 및 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있으나 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 하락장 보정이 핵심”
이 물건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 2019.12.18. 국민은행 근저당 이후 현재 남은 권리가 매각으로 소멸하는 구조라 권리분석 난도는 높지 않습니다. 1회 유찰된 현재 최저가 247,800,000원도 최근 12개월 평균 300,000,000원의 82.6%로 내려와 있습니다.
다만 시장 방향은 분명히 체크해야 합니다. 최근 거래 추세가 -8.2%이고 최신 거래가 280,000,000원까지 내려온 만큼, 과거 거래가 섞인 전체 평균 322,250,000원을 근거로 가격 메리트를 과장해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 현재 가격은 검토 가능하되 하락 추세를 반영해 응찰가를 보수적으로 정하는 물건입니다.
