수원지방법원 2025타경52769. 안산시 단원구 와동 킹스빌비 5층 501호입니다. 법원 분류는 아파트이지만 감정평가상 실제 이용은 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 전용면적은 61.8225㎡입니다. 가장 중요한 권리는 전다영 명의의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.12, 확정일자는 2022.03.31, 주민등록·점유개시는 2022.04.15이고 보증금은 220,000,000원입니다. 이 임차권은 2025.07.10 강제경매개시결정보다 앞서 성립한 대항력 있는 임차권이라, 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 전다영의 승계인으로 특정되어 있고, 2026.06.01자로 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 인수액은 실질 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52769 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 817-5 킹스빌비 5층 501호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 와동공원로1안길 7-2 |
| 용도 / 전용 | 법원 분류 아파트 · 감정상 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 61.8225㎡ · 5층 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 · 킹스빌B동 8세대 · 2015.12.02 준공 |
| 소유자 | 최태성 · 2022.04.28 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 승부처
과거 광남새마을금고 근저당권 650,000,000원·117,000,000원은 2016.09.26 말소됐고, 한화생명보험주식회사 근저당권 156,000,000원과 김영옥 근저당권 22,500,000원·30,000,000원 역시 2022.04.15 말소돼 현재 인수 판단의 핵심이 아닙니다. 현재 핵심은 전다영의 주택임차권과 2026.06.01 확약입니다.
② 임차인·승계 관계 — 실제 임차보증금은 1건
실제 임차인은 전다영 1명으로 분석합니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 2026.06.01 확약서에서 전다영의 승계인으로 특정되므로 보증금 220,000,000원을 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 전다영 | 220,000,000원 | 2022.04.15 | 2022.03.31 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
| 승계인·신청채권자 | 주택도시보증공사 | 중복 합산 안 함 | 해당 없음 | 해당 없음 | 승계 대항력 포기 말소 동의 |
전다영은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 본래라면 배당 부족액이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건에서는 확약 내용 때문에 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.21억은 최근 시세보다 높다
가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 봐야 합니다. 킹스빌B동 전용 61.82㎡의 최근 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 61.82㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.04 | 61.82㎡ | 4 | 197,000,000원 |
| 2022.04 | 61.82㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 61.82㎡ | 2건 | 193,500,000원 |
전체 3건 평균은 202,333,333원이지만, 최근 12개월 평균은 193,500,000원, 최신 거래는 190,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 실질취득액인 221,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.2%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세도 -12.0%이므로, 전체 평균 대비 수치만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 전다영 보증금 · 우선변제 | 220,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 전다영 보증금 미배당 | - | 2,894,000원 |
배당 계산 자체로는 보증금 2,894,000원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 2026.06.01 확약에 따라 전다영 임차권의 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다. 배당가정에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있습니다.
⑤ 회차별 인수 계산 — 룰상 금액과 실질 금액을 분리
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 100% | 221,000,000원 | 2,894,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 80% | 176,800,000원 | 46,475,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 64% | 141,440,000원 | 81,340,160원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 전다영 임차권에 대한 확약 때문에 룰상 인수액이 늘더라도 그 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 따라서 향후 회차에서는 매각가격 자체가 가격 경쟁력을 좌우합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·실거래 기준)
- 용도. 법원상 아파트로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이며 방3, 욕실2, 거실, 주방·식당, 보일러실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 안산강서고등학교 북측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남서측 근거리에는 서해선 선부역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 6미터 도로에 접하고, 토지는 평탄한 정방형의 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·주거지역·시가지경관지구·성장관리권역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 킹스빌B동은 8세대 소규모이며 제공된 동일 면적 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 가격 추세가 -12.0%이므로 가격 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사가 전다영의 승계인으로 제출한 2026.06.01 대항력 포기·잔존 보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각서류에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 인수 구분. 현재 배당계산의 2,894,000원은 확약이 없을 때의 인수액입니다. 확약이 유효하게 적용되는 전다영 임차권에 대해서는 실질 0원입니다.
- 확약 밖 독립 임차인 확인. 전다영 임차권 외 별도의 독립 임차인이 존재하면 그 사람의 전입·점유·확정일자·보증금은 별도 권리분석 대상입니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 현재 221,000,000원은 최근 12개월 평균 193,500,000원의 114.2%이고 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -12.0%이므로 전체 거래 평균 202,333,333원만 보고 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가 내부구조도는 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 작성됐고 실제 현황과 다소 다를 수 있습니다.
맺으며 — “권리 리스크는 풀렸지만, 가격은 아직 비싸다”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 전다영의 220,000,000원 선순위 임차보증금은 원래 매수인 인수 위험을 만들지만, 주택도시보증공사의 2026.06.01 확약으로 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 둘째, 그 위험을 제거하고도 현재 실질취득액은 221,000,000원으로 최근 12개월 평균 193,500,000원의 114.2%입니다. 최신 거래는 190,000,000원이고 최근 가격 추세도 -12.0%입니다.
즉 이 물건은 “인수 때문에 비싼 물건”이 아니라 “인수는 확약으로 풀렸지만 현재 경매가격 자체가 최근 시세보다 높은 물건”입니다. 8세대 소규모 도시형생활주택·단지형다세대라는 환금성 조건까지 고려하면, 현재 회차에서 최저가가 낮아 보인다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 개선됐지만, 현재 가격 판단은 보수적이어야 합니다.
