수원지방법원 2025타경52863. 안산시 상록구 사동 그랑시티자이오피스텔 116동 711호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나 감정 이용상태는 공부상 오피스텔이며, 방·욕실·거실·주방 등으로 사용 중입니다. 소유자 안민길은 2020.05.20 소유권을 이전받았고 거래가액은 207,400,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2022.03.10 설정된 반월신용협동조합 근저당권 228,000,000원입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후의 삼성카드 가압류, 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 임차인 김향욱은 116동 711호에 2020.05.20 전입했고 2025.08.01 배당요구를 했습니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52863 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1639-7 그랑시티자이오피스텔 제116동 제7층 제711호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 방·욕실·거실·주방 등 사용 |
| 면적 / 층 | 54.8584㎡ · 27층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 안민길 · 2020.05.20 소유권이전 · 거래가액 207,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 216,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월신용협동조합 / 194,714,968원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차인이 핵심
말소기준은 2022.03.10 반월신용협동조합 근저당권입니다. 이후 삼성카드 주식회사 가압류 51,567,234원, 국 압류, 반월신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.08.06 설정된 오지웅 근저당권 96,000,000원은 2024.10.02 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김향욱 | 116동 711호 · 주거 | 2020.05.20 | 미상 | 미상 | 2025.08.01 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
김향욱은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 전입시점만 놓고 보면 선순위 가능성이 있으나, 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낙찰가보다 보증금이 큰지, 배당으로 얼마나 회수되는지, 매수인이 얼마를 승계할지는 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 실질취득가 역시 현재 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 낮지만 실질취득은 아직 미상
그랑시티자이의 최근 거래 표본은 54.85㎡·54.93㎡·54.98㎡와 59.91㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 전체 최근 12건 평균은 421,916,666원이지만, 59.91㎡ 거래가 545,000,000원~566,000,000원으로 포함돼 있어 이 평균만으로 54.8584㎡인 본건의 가격 메리트를 판단하면 왜곡될 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 54.85㎡ | 27 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 54.93㎡ | 20 | 236,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 35 | 566,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 35 | 566,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 28 | 545,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 28 | 545,000,000원 |
| 2026.06 | 54.93㎡ | 14 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 54.98㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 31 | 545,000,000원 |
| 2026.05 | 54.85㎡ | 24 | 243,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 31 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 37 | 552,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 421,916,666원 |
본건과 면적이 가까운 54.85㎡~54.98㎡ 거래는 235,000,000원~243,000,000원에 형성돼 있고, 최신 거래는 2026.08의 235,000,000원입니다. 현재 최저가 216,300,000원은 이 거래보다 낮지만, 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상이라 실제 취득총액은 확정되지 않습니다. 따라서 현재 단계에서는 “시세보다 싸다”보다 “임차보증금 확인 후 가격을 판단해야 한다”가 정확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,828,200원 |
| 2. 근저당 · 반월신용협동조합 | 228,000,000원 | 212,471,800원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 51,567,234원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 279,567,234원, 채권자 예상배당은 212,471,800원, 미배당은 67,095,434원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 김향욱의 보증금과 우선변제 범위가 확정되지 않은 만큼 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 216,300,000원 | 212,471,800원 | 67,095,434원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 151,410,000원 | 148,490,260원 | 131,076,974원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 105,987,000원 | 103,703,182원 | 175,864,052원 | 미충족 |
유찰이 진행되면 표면상 최저가는 내려가지만, 이 사건에서는 그것만으로 매수인의 실질 부담이 줄어든다고 단정할 수 없습니다. 선순위 대항력이 성립하고 보증금 중 미배당액을 매수인이 승계해야 하는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어날 수 있기 때문입니다. 보증금이 확인되기 전에는 151,410,000원이나 105,987,000원이라는 다음 회차 가격만 보고 저가매수라고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산해솔초등학교 북서측에 위치하며, 주위는 신축 아파트 및 오피스텔이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 오피스텔 주차장까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 방·욕실·거실·주방 등으로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물의 7층 711호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며 공시지가는 2,535,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 그랑시티자이 3,728세대, 2020.02.18 준공입니다.
- 내부 확인. 거주자의 프라이버시, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 자세한 내부구조와 하자 유무는 구체적 확인이 어려운 상태에서 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김향욱 임대차계약 원본 확인. 보증금이 얼마인지 확인해야 매수인 승계액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인돼야 우선변제 여부와 배당 범위를 판단할 수 있습니다.
- 배당요구 반영 확인. 2025.08.01 배당요구가 실제 배당표에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 저가 판단 금지. 216,300,000원은 최신 54.85㎡ 거래 235,000,000원보다 낮지만, 임차보증금 인수 가능성을 합산한 실질취득가는 미상입니다.
- 최근 거래는 면적대별로 구분. 54㎡대와 59.91㎡ 거래의 가격 수준이 크게 달라 최근 12건 평균 421,916,666원만으로 본건을 평가하지 않는 것이 안전합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용과 임대차관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘보증금’을 확인해야 한다
이 물건은 감정가 309,000,000원에서 한 차례 유찰돼 216,300,000원까지 내려왔고, 본건과 가까운 54㎡대의 최신 거래 235,000,000원보다 낮은 가격에 출발합니다. 그러나 경매의 실질적인 승부처는 최저가가 아닙니다. 김향욱의 전입일 2020.05.20은 말소기준 2022.03.10보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계에서 “2.163억이면 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 임차보증금이 확인되고 대항력·우선변제·미배당액을 계산한 뒤에야 낙찰가 + 실제 인수액 = 실질취득가를 시세와 비교할 수 있습니다. 등기권리 정리는 단순하지만 임차인 한 명의 미확인 보증금이 전체 투자판단을 바꾸는 사건입니다. 가격은 관심, 권리는 보류 — 보증금 확인이 입찰의 전제입니다.
