수원지방법원 2025타경52884. 안산시 단원구 와동의 4층 401호 다세대주택으로, 감정평가상 전용면적은 43.84㎡입니다. 현 소유자 황상욱은 2022.06.17 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 145,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 통상적인 근저당이 아니라 2023.12.27 안산시 압류가 말소기준권리라는 점, 그리고 그보다 앞선 2022.06.17 전입·점유를 갖춘 이충기의 임차권이 존재한다는 점입니다.
표면적인 배당 계산만 보면 이충기의 보증금 145,000,000원 중 매각대금에서 125,408,000원이 배당되고 19,592,000원이 남아 매수인에게 인수될 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사는 이충기의 승계인으로서 2026.06.10 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 받지 못해도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이충기 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 772-3 4층 401호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 와동공원로8길 18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 43.84㎡ · 철근콘크리트구조 4층건 내 4층 401호 |
| 소유자 | 황상욱 (2022.06.17 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (1회 유찰 표기 · 현재 회차 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.27 안산시 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
등기부상 과거 우리은행·어모농협·군자농협·신한은행 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.12.27 안산시 압류입니다. 이충기는 그보다 앞선 2022.06.17 전입·점유와 2022.05.23 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이며, 2024.07.12에는 보증금 145,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
| 점유·임차 기재 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이충기 · 주택전부 | 2022.06.17 / 2022.05.23 | 145,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 인수 실질 0 |
| 하진석 · 401호 | 2025.04.14 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 주택도시 | 미상 / 미상 | 미상 | 승계 관련 대항력 미상 |
| 이충기의 | 2022.06.17 / 2022.05.23 | 0원 | 대항력 有 우선변제 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.28억’으로 본다
이 사건은 이충기 보증금의 룰상 인수액이 존재하지만 확약으로 실질 인수가 0원이므로, 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 128,000,000원입니다. 샤인빌은 7세대 규모이고, 확인되는 동일 면적 43.84㎡ 실거래는 2022.05 4층 145,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 43.84㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 시세지표 | 43.84㎡ | 1건 | 145,000,000원 |
실질취득 128,000,000원은 시세지표 145,000,000원의 88.3%입니다. 단순 금액차는 17,000,000원입니다. 숫자만 보면 기준 거래보다 낮지만, 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 실거래 표본이 단 한 건이고 그 거래월이 2022.05이며, 7세대 소규모 다세대라 최근 환금성·실제 매수층을 실거래 평균 하나만으로 확정하기 어렵기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 이충기 보증금 · 우선변제 | 145,000,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이충기 보증금 부족분은 19,592,000원으로 산출됩니다. 그러나 2026.06.10 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 이충기 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 확약 밖 별도 임차관계에는 이 결론을 자동 적용할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 이충기 확약효과는 동일
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 100% | 128,000,000원 | 19,592,000원 | 128,000,000원* |
| 2회 유찰 시 · 80% | 102,400,000원 | 44,833,600원 | 102,400,000원* |
| 3회 유찰 시 · 64% | 81,920,000원 | 64,954,560원 | 81,920,000원* |
* 각 회차의 룰상 인수액은 배당 부족분 계산값입니다. 이충기·주택도시보증공사 승계관계에는 2026.06.10 확약이 있으므로 해당 부족분의 실질 인수는 0원으로 분석했습니다. 별도 점유·임차관계는 제외한 값입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 안산시 단원구 와동 소재 덕인초등학교 북서측 근거리에 위치하고, 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 등고평탄한 장방형 토지의 다세대주택 건부지이며 동측 도로와 접합니다. 토지면적은 285.1㎡, 공시지가는 1,582,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 속하고, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함 표시돼 있습니다.
- 제시외 건물. 건물 4층 외부 베란다 부분의 소유자·용도 미상 제시외건물은 포함 평가됐고, 옥상 제시외 창고 2동은 소유자 미상으로 평가 및 매각에서 제외됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 샤인빌은 7세대 규모이고 확인되는 동일 면적 실거래가 1건이어서, 매도 시 가격 발견과 매수자 확보에 아파트보다 불확실성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.10 제출된 대항력 포기·잔존 보증금청구권 포기·임차권등기 말소 동의 범위와 제출 주체를 원문에서 확인해야 합니다.
- 별도 점유기재 확인. 하진석은 2025.04.14 전입으로 대항력이 없지만 보증금은 미상이며, “주택도시”와 “이충기의”로 기재된 관계가 이충기 승계관계와 중복되는지 반드시 대조해야 합니다.
- 현재 점유·명도. 실제 점유자가 누구인지 확인하고, 인도명령 또는 협의명도 필요 여부를 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 제시외 건물. 옥상 창고 2동은 매각에서 제외돼 있으므로 소유관계와 사용관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가구역. 토지이용계획에 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있으므로 적용 범위와 경매취득 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래가 2022.05 1건뿐이므로 인근 유사 다세대의 현재 매물·실거래와 내부 상태를 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 완전한 무위험 물건은 아니다”
이 사건의 가장 큰 반전은 145,000,000원의 대항력 있는 임차보증금입니다. 배당 계산만 보면 19,592,000원이 남아 매수인이 인수할 구조지만, 이충기의 승계인인 주택도시보증공사가 잔존 보증금청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했기 때문에 주된 인수액은 실질 0원입니다.
이에 따라 현재 회차의 실질취득은 128,000,000원으로 보고 시세지표 145,000,000원과 비교해야 하며, 비율은 88.3%입니다. 다만 이 차이만으로 “싸고 안전하다”고 결론내릴 수는 없습니다. 7세대 다세대에 실거래 표본이 1건뿐이고, 확약 밖 점유·임차관계의 중복 여부가 명확히 정리되지 않았으며, 옥상 제시외 창고도 매각에서 제외됩니다. 주된 임차권 리스크는 해소, 가격은 기준 거래보다 낮음, 그러나 권리 원문확인과 환금성 리스크 때문에 보수적으로 접근할 물건입니다.
