수원지방법원 2025타경52898. 안산시 상록구 부곡동 ‘다산아트빌’ 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이진복이며 2022년 3월 18일 150,000,000원에 매수했습니다. 이 사건의 핵심은 통상적인 근저당 경매가 아니라 임차권과 주택도시보증공사의 확약입니다. 김근홍은 2022년 2월 25일 전입·점유했고 확정일자는 2022년 2월 7일, 임차보증금은 150,000,000원입니다. 이후 2024년 3월 18일 주택임차권등기를 마쳤습니다.
등기상 기존 근저당들은 이미 모두 말소되어 있고, 현재 경매의 말소기준은 2025년 7월 23일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 김근홍의 임차권은 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 2025년 9월 19일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52898 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 714-8 다산아트빌 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 시낭북로 47 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·거실·주방겸식당·화장실2·다용도실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 이진복 · 2022.03.18 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매개시가 뒤
과거 2003년 프라임상호저축은행 근저당, 2005년·2009년 한국양봉농업협동조합 근저당, 2015년 우리은행 근저당은 모두 이미 말소된 권리입니다. 현재 판단에서 중요한 순서는 2022년 임차인의 전입·점유 → 2024년 임차권등기 → 2025년 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차권 자체는 말소기준보다 선순위입니다.
② 임차인·점유 확인
| 기재 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김근홍 | 주택전부 · 2022.02.25 | 150,000,000원 | 대항력 있음우선변제 확정일자 2022.02.07 · 배당요구 | 실질 인수 0원* 확약 없을 경우 현 회차 미배당 59,663,200원 |
| 주택도시 | 전입일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입·보증금 확인 필요 | 확인 필요 |
| 김근홍의 | 2022.02.25 | 0원 | 대항력 기재우선변제 기재 확정일자 2022.02.07 · 배당요구 | 원문 대조 |
등기상 명확하게 특정되는 임차권자는 김근홍입니다. 다만 매각물건명세서에는 ‘주택도시’, ‘김근홍의’라는 점유 관련 기재도 별도로 확인됩니다. 특히 전입일·보증금이 미상인 기재는 대항력 있음으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 김근홍 임차권에 대한 확약이 이 밖의 불명확한 점유관계까지 자동으로 해소한다고 볼 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 시장 자체가 내려왔다
다산아트빌은 10세대 규모로 2003년 5월 16일 준공됐습니다. 확인되는 실거래는 3건이며, 전체 평균은 130,333,333원이지만 가격 판단에는 과거 150,000,000원 거래보다 최근 12개월 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 60.93㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2023.03 | 60.93㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2022.03 | 57.27㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 130,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 112,000,000원 |
현 최저가 92,400,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 112,000,000원의 82.5%입니다. 확약이 유효하게 적용돼 실질 인수액이 0원이면 실질취득 역시 92,400,000원으로 볼 수 있어 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래는 과거 구간보다 19.7% 하락했습니다. 전체 평균 130,333,333원만 놓고 ‘30% 싸다’고 평가하면 하락장을 과대평가하게 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,200원 |
| 1. 임차인 김근홍 보증금 | 150,000,000원 | 90,336,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 김근홍 보증금의 부족분은 59,663,200원입니다. 그러나 2025.09.19 제출된 확약에 따라 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 김근홍 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
⑤ 유찰돼도 ‘총취득액 1.5억’으로 고정되는 사건인가?
확약을 무시하고 선순위 대항력 임차인의 일반 원칙만 적용하면 그렇습니다. 보증금이 150,000,000원이고 낙찰가가 그보다 낮기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 낙찰가 + 인수액이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 실제 제공된 회차별 계산도 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 원칙상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 92,400,000원 | 59,663,200원 |
| 2회 유찰(49%) | 64,679,999원 | 86,884,241원 |
| 3회 유찰(34%) | 45,275,999원 | 105,938,969원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 방3·거실·주방겸식당·화장실2·다용도실 구조로 이용 중입니다.
- 입지. 안산공업고등학교 서측 인근으로 다세대주택·주상복합부동산·학교·공원 등이 혼재한 간선도로변 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 영동고속도로 안산IC 톨게이트까지 차량으로 약 7~8분이 소요됩니다.
- 도로. 북측과 동측으로 각각 폭 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 보일러 개별난방, 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며, 토지 공시지가는 1,910,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다산아트빌은 10세대 규모이며 확인 실거래가 3건에 그쳐, 대규모 공동주택보다 매도 시 거래 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2025.09.19 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일 현재 그대로 유효한지 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 김근홍 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. ‘주택도시’로 기재된 항목은 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 현황과 명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 130,333,333원보다 최근 거래 112,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 최근 추세는 -19.7%입니다.
- 1층·소규모 다세대. 비교 거래의 층과 전용면적이 서로 다르고 10세대 규모라, 실제 매도 가능가격은 개별 상태에 따라 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태. 감정 당시 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사를 근거로 평가됐습니다.
맺으며 — 확약 확인이 끝나야 9,240만원이 진짜 가격이다
이 물건의 표면적인 최저가는 92,400,000원입니다. 확약이 없다면 김근홍 보증금 미배당액 59,663,200원을 더해 봐야 하는 전형적인 선순위 대항력 임차인 사건입니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했기 때문에, 김근홍 임차권에 대한 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
그 전제가 확인되면 92,400,000원은 최신 실거래 112,000,000원의 82.5%로 가격 여지가 있습니다. 다만 시장은 과거 거래보다 19.7% 내려온 흐름이고, 10세대 소규모 다세대라 환금성도 넉넉하게 볼 수 없습니다. 여기에 명세서상 전입·보증금이 불명확한 점유 기재가 남아 있으므로, 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소됐지만 원문 확인 전까지는 보수적으로 접근할 C등급 사건”입니다.
* 확약 적용 전 원칙 계산상 김근홍 보증금의 현 회차 미배당액은 59,663,200원입니다. 2025.09.19 제출된 확약 내용에 따라 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수를 0원으로 판단했습니다.
