수원지방법원 2025타경52960. 안산시 상록구 본오동 974-8, 막고지2길 13에 위치한 5층 501호 다세대주택입니다. 현 소유자는 김도연이며 2021.12.15. 매매를 원인으로 거래가액 215,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고 청구액은 215,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기상 압류보다 정희빈의 주택임차권입니다. 정희빈은 2021.11.15. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.29., 임차보증금은 215,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2023.04.12. 국민건강보험공단 압류보다 전입이 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 단순 배당계산만 적용하면 209,000,000원 매각대금에서 집행비용 3,726,000원을 뺀 205,274,000원만 배당돼 9,726,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52960 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 974-8 5층 501호 · 막고지2길 13 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태 다세대주택 |
| 전용면적 | 73.385㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 김도연 · 2021.12.15. 매매 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심
현재 권리관계에서 말소기준은 2023.04.12. 국민건강보험공단 압류로 계산돼 있습니다. 이후 안산시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2023.12.07. 등기된 정희빈의 주택임차권은 매각으로 소멸 대상으로 표시됩니다. 다만 정희빈의 실제 전입·점유는 2021.11.15.로 말소기준보다 빨라 임차권등기의 등기일만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.
| 점유·임차 기재 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정희빈 · 주택 전부 | 2021.11.15. | 215,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 인수 0원* |
| 이우석 · 501호 | 2024.11.25. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 주택도시 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 전입·보증금 확인 필요 |
| 정희빈의 | 2021.11.15. | 0원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 배당요구 2025.10.10. |
* 정희빈의 215,000,000원 보증금은 확약 전 배당계산상 9,726,000원이 남지만, 2026.06.01. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 확약의 효력은 해당 임차보증금 관계에 한정되며, 그 밖의 점유·임차 기재까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 5% 낮다
동일 면적 73.39㎡ 거래는 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 216,666,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2025.07.의 220,000,000원 1건이고, 현재 최저가 209,000,000원은 이 최근 시세의 95.0%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 2.3% 높은 추세로 잡혀 있어 하락장 보정 이슈도 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 73.39㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.12 | 73.39㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2021.12 | 73.39㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 전체 평균 | 73.39㎡ | 3건 | 216,666,666원 |
| 최근 12개월 | 73.39㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
최근 실거래 220,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 11,000,000원 낮습니다. 정희빈 관련 확약을 그대로 적용할 수 있다면 매수인의 실질취득 기준도 209,000,000원으로 볼 수 있어 최근 거래 대비 가격상 여지는 있습니다. 다만 총 8세대 규모의 다세대주택이고 실거래 표본도 3건뿐이어서, 아파트처럼 거래량이 많은 물건과 같은 수준의 시세 신뢰도와 환금성을 기대하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 1. 임차인 정희빈 보증금 | 215,000,000원 | 205,274,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 정희빈 보증금 미배당액은 9,726,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 총취득액이 보증금으로 고정되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 미배당 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 209,000,000원 | 9,726,000원 | 정희빈 관련 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 80% | 167,200,000원 | 50,940,800원 | 정희빈 관련 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 64% | 133,760,000원 | 83,912,640원 | 정희빈 관련 인수 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 정희빈에게 배당되지 않는 보증금이 늘어나 매수인의 총부담이 보증금 수준으로 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이번 사건은 해당 승계인이 잔존 임대차보증금 반환청구권까지 포기했기 때문에 그 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 따라서 가격이 내려가면 정희빈 관련 인수액이 늘어나는 것이 아니라, 확약이 유효하게 적용되는 한 매수인의 실질취득액도 매각가를 따라 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 서원아트빌(974-8)은 총 8세대이며 사용승인은 2015.11.26.입니다.
- 입지. 이호중학교 남측 인근에 위치하며 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로 급·배수시설, 위생설비 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지면적 263.8㎡, 평지의 가로장방형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,597,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 하자. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 3건으로 거래 표본이 많지 않은 총 8세대 다세대주택입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 이우석은 전입이 후순위지만 보증금이 미상이고, “주택도시” 기재는 전입일·보증금 모두 확인되지 않아 현장 및 명세서 확인이 필요합니다.
- 임차권 말소 확인. 정희빈의 을구 10번 주택임차권등기가 매각 후 실제 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 거래 220,000,000원, 전체 평균 216,666,666원과 비교해 현재 최저가 209,000,000원의 여유 폭을 판단해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 실거래 표본이 3건이므로 향후 매도 시 거래기간과 가격협상 폭을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.15억 선순위 보증금”만 보고 포기할 사건은 아니다
겉으로만 보면 최저가 209,000,000원보다 큰 215,000,000원 선순위 임차보증금이 있어 매수인이 잔액을 떠안는 전형적인 위험물건처럼 보입니다. 실제 배당표도 9,726,000원 인수를 계산합니다. 그러나 이 사건은 신청채권자 주택도시보증공사가 정희빈의 승계인으로서 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했다는 점이 결론을 바꿉니다. 이 확약이 그대로 적용되면 정희빈 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 209,000,000원은 최근 실거래 220,000,000원보다 낮습니다.
다만 이 사건을 곧바로 “권리 깨끗”으로 부르기도 어렵습니다. 확약 밖에 후순위 이우석과 전입·보증금이 미상인 점유 기재가 남아 있기 때문입니다. 따라서 결론은 주된 인수위험은 해소됐고 가격도 최근 시세 아래지만, 잔여 점유관계 확인 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
