수원지방법원 2025타경52973. 시흥대야역 동측 인근 골든클래스 4층 401호로, 감정평가상 이용상태는 사무실입니다. 소유자 김명록은 2023년 5월 3일 매매를 원인으로 거래가액 583,000,000원에 취득했고, 2023년 6월 1일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 파주연천축산업협동조합 명의 채권최고액 468,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이후 2024년 1월 29일에는 8개 저축은행 명의 근저당이 추가됐습니다.
권리분석에서 가장 눈에 띄는 지점은 지정된 말소기준일입니다. 본건의 말소기준은 2022.02.09 시흥시 압류로 제시돼 있습니다. 다만 등기부에는 같은 압류가 2022.03.21 해제되어 말소된 기록도 함께 존재합니다. 이후 임차관계의 대항력 판단이 이 날짜를 기준으로 작성돼 있으므로, 실제 입찰 전에는 등기부와 매각물건명세서 원본에서 말소기준권리의 최종 확정을 반드시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52973 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 646-2 골든클래스 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 사무실 · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 |
| 사용승인 | 2021.02.17 |
| 소유자 | 김명록 · 2023.05.03 매매 · 거래가액 583,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 592,000,000원 / 414,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 파주연천축산업협동조합 / 389,481,266원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 확인과 후순위 소멸
2023.06.01 설정된 파주연천축산업협동조합 근저당 468,000,000원, 2024.01.29 설정된 8개 저축은행 근저당 합계 400,000,000원, 이후 압류와 경매개시결정은 제공된 권리판단상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.03.29 설정됐던 새마을금고 근저당 5건은 2023.06.01 일부포기로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 3건은 후순위, 1건은 미상
| 점유·임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 에스지이엔씨건설 주식회사 대표자 김민성 | 401호 · 사무실 | 2023.07.12 | 보증금 미상 · 차임 2,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최명희 | 401호 · 사무실 | 2024.11.12 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 에스지자람건설 주식회사 대표자 석상규 | 401호 · 사무실 | 2025.06.02 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일이 확인된 세 점유자는 모두 지정된 말소기준일인 2022.02.09보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 분류됩니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 ‘주식회사’는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 4건을 중복합산할 사유는 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%는 ‘감정가 대비’ 할인일 뿐
감정가는 592,000,000원, 현재 최저매각가는 414,400,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 소유자가 2023.05.03 이 물건을 매수한 거래가액은 583,000,000원입니다. 다만 현재 비교 가능한 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없어, 현재 최저가를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 414,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,544,000원 |
| 2. 근저당 · 파주연천축산업협동조합 | 468,000,000원 | 407,856,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 117,600,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 웰컴저축은행주식회사 | 82,400,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 35,300,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사세람저축은행 | 47,100,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사모아저축은행 | 35,300,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사금화저축은행 | 35,300,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 주식회사스카이저축은행 | 23,500,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 주식회사융창저축은행 | 23,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권총액은 868,000,000원, 현재 회차 예상배당은 407,856,000원, 미배당은 460,144,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 389,481,266원으로, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액이 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 골든클래스 4층 401호로 감정평가 당시 사무실, 상호는 SG E&C건설로 조사됐습니다.
- 입지. 시흥대야역 동측 인근으로 근린상가·아파트·공원 등이 형성된 대로변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 전철역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층으로 사용승인일은 2021.02.17이며 승강기·천정부착형 에어컨·화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 광대로, 남동측·남서측 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 3,401,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.02.09 시흥시 압류가 기준권리로 제시돼 있으나 2022.03.21 해제·말소 기록이 있으므로 원본에서 최종 기준을 확정해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 ‘주식회사’의 계약서와 실제 점유 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 사무실 점유 확인. 현황조사에 사무실 사용자가 복수로 확인되므로 명도 상대방과 현재 영업·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순서와 후순위 회수액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 근린시설 실거래 비교자료가 없으므로 주변 상가 매매가·임대료·공실률을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 근린시설·사무실은 주거용 부동산과 수요층이 달라 재매각 기간과 임대수익 검증이 중요합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 미상 임차관계가 먼저다”
이 물건은 감정가 592,000,000원에서 1회 유찰돼 414,400,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 수치만 보면 구조가 단순해 보이지만, 실제 권리분석은 그렇지 않습니다. 지정된 말소기준 압류가 이후 해제된 기록이 있고, 임차·점유관계 가운데 한 건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
게다가 본건은 감정평가상 사무실로 이용되는 근린시설입니다. 현재 최저가 414,400,000원이 2023년 거래가 583,000,000원과 감정가 592,000,000원보다 낮다는 사실만으로 지금의 시장가격보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 배당상 인수 0원은 긍정적이지만, 말소기준·미상 점유·세금·현재 상가시세를 모두 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
