수원지방법원 2025타경52987. 안산시 상록구 본오동 947-4, 건물명칭 ‘대림아트빌’로 표시된 다세대주택의 4층 건물 중 3층 302호입니다. 전유면적 비교 기준은 65.395㎡이고, 총 9세대 규모입니다. 현재 소유자는 황상욱으로, 2022.07.22. 매매를 원인으로 2022.08.09. 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 155,000,000원입니다.
권리관계의 출발점은 특이합니다. 황상욱의 매매계약일과 임차인 황순호의 임대차계약일이 모두 2022.07.22.이고, 소유권이전 접수일과 황순호의 전입·점유개시일도 모두 2022.08.09.입니다. 황순호는 보증금 155,000,000원, 확정일자 2022.07.22., 전입·점유개시 2022.08.09.로 기재되어 있고, 2023.11.10. 임차권등기까지 마쳤습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 947-4 3층 302호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 선암로 30 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 4층 중 3층 302호 · 방·욕실·거실·주방·발코니 등으로 이용 |
| 면적 / 규모 | 비교 대상 면적 65.395㎡ · 대림아트빌(947-4) · 총 9세대 |
| 소유자 | 황상욱 · 2022.07.22. 매매 · 2022.08.09. 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,758,715원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 임차권이 기준보다 앞서지만, 확약이 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.08.07. 강제경매개시결정입니다. 황순호의 전입·점유개시 2022.08.09.와 임차권등기 2023.11.10.이 그보다 앞서므로, 확약이 없었다면 매수인 인수 문제가 직접 발생하는 구조입니다. 실제 배당 계산에서도 최저가 154,000,000원 가정 시 집행비용 2,956,000원을 먼저 공제한 뒤 황순호에게 151,044,000원만 배당되어 3,956,000원 미배당이 발생합니다.
② 임차인·점유 현황
| 기재명 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황순호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.09. | 2022.07.22. | 155,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* 룰상 3,956,000원 |
| 주택도시 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 황순호의 | 주거 | 2022.08.09. | 2022.07.22. | 미상 | 有 기재 | 有 기재 | 범위 확인 |
* 황순호 155,000,000원 임차권에 관한 주된 인수는 2026.06.10. 주택도시보증공사의 확약을 적용해 실질 0원으로 판단합니다. 별도 기재 권리까지 동일하게 포기된 것으로 확대 해석하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 154,000,000원은 최근 시세보다 높다
대림아트빌(947-4)의 동일 면적대 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 138,375,000원이지만, 가격 판단은 오래된 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2025.07. 1건, 141,500,000원이며 최신 거래도 같은 금액입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 +3.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 65.4㎡ | 1 | 141,500,000원 |
| 2022.09 | 65.4㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 65.4㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2021.06 | 65.4㎡ | 1 | 137,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 141,500,000원 |
확약을 적용하면 주된 임차보증금 인수가 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 154,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균·최신 거래 141,500,000원의 108.8%입니다. 따라서 전체 과거 평균 대비 수치가 어떻든, 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 최근 추세 자체는 +3.0%로 하락장은 아니지만, 현재 실질취득가가 최신 실거래를 웃돈다는 점은 그대로입니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 황순호 보증금(우선변제) | 155,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,758,715원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모델상 황순호 보증금 부족분은 3,956,000원으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.06.10. 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했으므로, 황순호 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 주된 인수는 0원*
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 주된 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 100%) | 154,000,000원 | 3,956,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 123,200,000원 | 34,324,800원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 98,560,000원 | 58,614,080원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 황순호 보증금의 미배당분이 커지는 구조입니다. 그러나 2026.06.10. 확약이 황순호 임차권 승계관계에 유효하게 적용되는 한 그 주된 인수액은 실질 0원으로 처리됩니다. 반대로 별도 기재된 미상 임차·점유관계까지 이 확약에 포함된다고 임의로 확장할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방·욕실·거실·주방·발코니 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 3층 302호입니다.
- 입지. 본원초등학교 남측에 위치하고, 인근에 공원·학교·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다. 주거지로서의 주위환경은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 교통. 지하주차장까지 차량 출입이 가능하고, 인근 노선버스정류장을 감안한 대중교통 상황도 보통 정도입니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며 중로2류(폭 15m~20m) 집산도로에 접합니다. 공시지가는 1,785,000원/㎡, 토지면적은 267.1㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 내부는 거주자 프라이버시·이해관계인 부재·잠금장치 등으로 자세한 조사에 한계가 있어 내부구조 변경이나 하자 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 9세대 규모이고 확인된 동일 면적대 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 가격 산정과 재매각 가능성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.10. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문언과 적용 주체를 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 별도 임차 기재 확인. 전입일·보증금 미상 기재와 ‘황순호의’로 표시된 별도 기재가 확약 대상과 동일한 권리관계인지 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 실질취득 154,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 141,500,000원의 108.8%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 전제해서는 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 과정에서 내부구조 변경과 하자 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다. 실제 점유 상태와 수리비 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 9세대이고 최근 12개월 실거래가 1건인 만큼, 재매각 시 거래속도와 가격 변동성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 큰 위험을 지웠지만, 가격까지 싸게 만들지는 않는다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 155,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 무거워 보입니다. 실제 배당 계산에서도 최저가 154,000,000원 기준 미배당 3,956,000원이 남습니다. 하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 황순호의 승계인으로서 2026.06.10. 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 황순호 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단할 수 있습니다.
문제는 그 다음입니다. 별도 임차·점유 기재의 범위가 완전히 해소됐다고 단정하기 어렵고, 무엇보다 확약 적용 후의 실질취득가 154,000,000원조차 최근 12개월 평균·최신 거래 141,500,000원의 108.8%입니다. 최근 시장 흐름은 +3.0%지만 현재 최저가가 최신 거래보다 높은 사실은 바뀌지 않습니다. 주된 권리위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 보류이고 미상 임차기재는 확인 대상. 이 사건의 핵심은 확약서 적용 범위를 정확히 확인한 뒤, 시세보다 높은 현재 가격을 감수할 이유가 있는지 판단하는 데 있습니다.
