수원지방법원 2025타경53003. 시흥시 월곶동 월곶2차풍림아이원아파트 206동 15층 1505호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현 소유자는 이일현이며 2015.10.23 공유자 전원 지분을 매매로 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 203,000,000원입니다. 현재 경매는 주식회사 한강자산관리대부가 신청했고 청구액은 197,479,452원입니다.
가격은 1회 유찰되어 감정가 313,000,000원에서 219,100,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어, 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판단할 근거는 없습니다. 가격 판단은 권리 확인과 별도로 실제 거래사례를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53003 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 1010-1 월곶2차풍림아이원아파트 206동 15층 1505호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 이일현 · 2015.10.23 소유권 취득 · 등기 거래가액 203,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 219,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한강자산관리대부 / 197,479,452원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 등기부 발급 | 2026.07.15 · 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
① 권리 흐름 — 2024년 권리 순서를 다시 봐야 한다
등기 순서에서 가장 중요한 구간은 2024.03.15입니다. 이날 을구 12번 근저당권이 채권최고액 255,000,000원으로 접수번호 16302에 먼저 설정됐고, 바로 다음 접수번호 16303으로 건물 전부에 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 근저당권은 2024.06.27 주식회사 한강자산관리대부로 이전됐고, 2024.07.05 그 근저당권부채권에 메리츠캐피탈주식회사 명의의 질권이 설정됐습니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유관계가 동일하다고 단정해서는 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서의 점유자를 입찰 직전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 전세권 — 배당 계산상 5,000,000원 전액 반영
| 권리 | 권리자 | 설정일 | 금액 | 분석 |
|---|---|---|---|---|
| 을구 13번 전세권 | 씨피크라우드대부주식회사 | 2024.03.15 | 5,000,000원 | 건물전부 · 존속기간 2024.03.15~2026.03.14 |
제시된 배당 계산에서는 이 전세권에 5,000,000원 전액을 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 전세금 5,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,867,400원 |
| 2. 을구 13번 전세권 · 씨피크라우드대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 210,232,600원 |
현재 계산상 채권자 배당 대상은 전세권 5,000,000원이며 전액 배당, 부족액 0원, 매수인 인수액 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자 청구액 197,479,452원의 배당 반영 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 219,100,000원 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 153,370,000원 | 5,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 107,359,000원 | 5,000,000원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%, 다음 시나리오는 49%, 그다음은 34.3%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가가 제시되지 않았으므로 219,100,000원·153,370,000원·107,359,000원 중 어느 가격부터 시장가격보다 싸지는지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 유찰률을 시세 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 월곶동 소재 월곶중학교 동측 인근. 주변은 아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 월곶역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 20층 건물 내 15층. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로3류·소로3류·중로1류와 접합하고, 교육환경 보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 신고 임차인 없음과 별개로 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2024.03.15 을구 12번 근저당권과 12-1 이전등기, 12-2 질권의 현재 효력과 매각 시 소멸관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 전세권 처리 확인. 을구 13번 전세권 5,000,000원의 배당요구·소멸·말소 여부를 매각물건명세서와 배당요구종기 서류에서 확인하세요.
- 배당 산식 검증. 신청채권자 청구액 197,479,452원이 예상배당에 0원으로 반영된 이유를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없으나 임대관계가 미상이므로 현황조사상 점유자와 전입세대 현황을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 313,000,000원의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 월곶2차풍림아이원아파트의 동일·유사 면적 최신 거래를 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세·최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 권리 기준 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 313,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 219,100,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최근 실거래 비교자료가 없어 70%라는 숫자 자체를 가격 매력으로 평가할 수는 없습니다. 더 중요한 것은 등기입니다. 2024.03.15 설정된 255,000,000원 근저당권은 이후 한강자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 접수번호가 뒤인 5,000,000원 전세권도 존재합니다. 계산상 전세권은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원이지만, 신청채권자 청구액 197,479,452원이 배당표에 반영되지 않은 점은 반드시 검증해야 합니다. 가격은 시세 확인 전 보류, 권리는 원본 대조 후 판단. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 2024년 권리 순서와 실제 배당관계를 먼저 확정하는 데 있습니다.
