수원지방법원 2025타경53016. 안산시 상록구 본오동 해든빌 3층 302호, 전용 57.195㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 이진재이며 2020.06.27 매매, 거래가액 180,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부의 압류 숫자가 아니라 김병섭 임차권과 주택도시보증공사의 확약입니다.
말소기준권리는 2023.05.25 부평세무서장 압류입니다. 김병섭은 2020.06.29 주민등록, 2020.06.27 점유개시로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 임차보증금은 총 189,000,000원입니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 보증금 배당에 미달할 때 잔액 인수 문제가 생길 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 그 권리를 승계한 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 1138-6 3층 302호 · 도로명 각골로5안길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 57.195㎡ · 5층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 이진재 · 2020.06.27 매매 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준인 2023.05.25 압류 이후에는 인천광역시 부평구·서울특별시장·안산시의 압류, 김병섭의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김병섭은 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 단순히 “임차권등기가 후순위라 소멸한다”는 이유만으로 보증금 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김병섭 | 주택전부 · 점유 2020.06.27 · 전입 2020.06.29 | 189,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 실질 인수 0원 |
임대차계약은 2020.05.08 1차 계약, 2022.05.27 2차 계약으로 확인되며, 확정일자는 2020.05.11(180,000,000원) 및 2022.05.27(9,000,000원 증액)입니다. 임차권등기는 2024.07.11 접수됐고, 배당요구도 확인됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 이 보증금 반환채권을 승계한 주체이므로 김병섭 보증금과 별개의 189,000,000원을 추가 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득가 기준으로도 싸지 않다
해든빌(1138-6)은 8세대, 2017.12.03 사용승인된 다세대주택입니다. 확인되는 면적 유사 실거래는 2건으로, 2022.03 전용 57.2㎡ 2층 200,000,000원, 2021.08 전용 55.38㎡ 2층 202,000,000원입니다. 평균은 201,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 57.2㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2021.08 | 55.38㎡ | 2 | 202,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 201,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가는 201,000,000원입니다. 최근 거래 평균 201,000,000원의 100%이고, 최신 거래 200,000,000원보다 1,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 할인율만으로 가격 메리트를 주장할 수 없고, 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 김병섭 보증금(우선변제) | 189,000,000원 | 189,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 8,386,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 201,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 189,000,000원이 전액 우선배당돼 보증금 자체의 미배당 인수가 발생하지 않습니다. 신청채권자 기준 미배당액은 180,614,000원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 존재하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 실제 효과를 구분
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 201,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 160,800,000원 | 31,251,200원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 128,640,000원 | 62,960,960원 | 0원* |
* 일반적인 대항력 임차인 구조만 적용하면 저가 낙찰 시 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있으나, 이 사건은 주택도시보증공사의 2026.06.09 확약에 따라 김병섭 임차권에 관한 잔존 보증금 청구권을 포기하므로 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 평가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 5층 철근콘크리트 건물 중 3층 302호입니다.
- 입지. 상록고등학교 북동측 인근으로 저층 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 4호선 상록수역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 남측 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 세장형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 260.7㎡, 공시지가는 1,628,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·주거지역·시가지경관지구·성장관리권역·도시교통정비지역·상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인 실거래가 2건뿐이어서, 대단지 아파트보다 거래 표본과 환금성 판단 근거가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 방식, 주택도시보증공사 처리 절차를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세 유무와 법정기일을 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득가 201,000,000원은 거래 평균 201,000,000원과 같고 최신 거래 200,000,000원보다 높습니다. 현재 회차에 가격 할인 메리트가 있다고 전제하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 실거래 표본이 적으므로, 매도기간과 매수층을 아파트와 같은 수준으로 가정하지 않는 편이 안전합니다.
- 현황 확인. 실제 점유자, 명도 협의 상대방, 관리비·공과금 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 위험은 확약이 낮췄지만, 가격은 아직 싸지 않다”
이 물건은 표면적으로는 대항력 있는 189,000,000원 임차보증금 때문에 부담스러워 보입니다. 실제로 김병섭의 전입은 말소기준보다 빠르고 우선변제권도 갖추고 있어, 일반적인 사건이라면 저가 낙찰 시 미배당 보증금 인수를 반드시 계산해야 합니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 승계인으로서 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의한 확약이 있어 주된 인수 위험이 해소됐습니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득가는 201,000,000원으로 확인 실거래 평균과 같고, 최신 거래 200,000,000원보다 높습니다. 게다가 8세대 소규모 다세대주택이고 거래 표본도 많지 않습니다. 따라서 권리는 확약으로 완화됐지만, 현재 가격에 할인 매력은 없다는 결론이 적절합니다. 권리만 보고 높은 점수를 주기보다, 확약 원문과 세금 순위를 확인한 뒤 가격을 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다.
