수원지방법원 2025타경53065. 시흥 정왕동 금강아파트 111동 1층 102호, 전용 84.84㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 현한주이며 2024.12.31. 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 340,000,000원입니다. 감정가는 362,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 253,400,000원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 할인된 물건처럼 보이지만, 권리의 중심에는 주식회사우창건설의 전세금 320,000,000원 전세권이 있습니다.

이 전세권은 2022.04.12. 설정됐고, 권리분석상 말소기준으로 제시된 2025.08.14. 임의경매개시결정보다 앞섭니다. 이후 2022.06.13. 주택도시보증공사로 전세권이 이전됐다가 2025.08.01. 이전등기가 말소되면서 주식회사우창건설 명의가 회복됐고, 2025.08.14. 바로 주식회사우창건설이 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가가 얼마냐”보다 “을구 7번 전세권이 매각으로 확실히 소멸하느냐”입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 3.2억 선순위 전세권이 핵심

현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계와 명도 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 권리상 가장 중요한 것은 임차인이 아니라 등기된 전세권입니다. 을구 7번 전세권은 전세금 320,000,000원으로 2022.04.12. 설정됐고, 권리관계상 말소기준보다 앞선 권리로 표시돼 있습니다.

보수적으로 미배당 70,947,600원이 매수인에게 남는 경우를 가정하면 현재 회차의 실질취득은 253,400,000원 + 70,947,600원 = 324,347,600원입니다. 이 경우 최저가가 더 내려가더라도 전세권 미배당이 커지는 구조이므로, 단순히 유찰률만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 76.3% 할인보다 ‘1층 2.65억’이 더 중요하다

금강아파트 전용 84.84㎡의 최근 거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 350,583,333원이지만 과거 3.78억~3.88억원대 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 332,285,714원, 최신 거래 340,000,000원, 그리고 최근 흐름 -11.7%를 우선해 보는 것이 적절합니다.

현재 최저가 253,400,000원만 보면 최근 12개월 평균의 76.3%입니다. 하지만 선순위 전세권 미배당을 보수적으로 반영한 실질취득 324,347,600원은 최근 12개월 평균의 97.6%, 최신 거래 340,000,000원의 95.4% 수준입니다. 평균 대비 가격 여유가 약 7,938,114원에 불과합니다.

더 중요한 비교는 층입니다. 이 물건은 1층이고, 같은 2026.07에 동일 전용면적 1층이 265,000,000원에 거래됐습니다. 인수가 전혀 없다면 최저가 253,400,000원은 이 거래보다 11,600,000원 낮습니다. 반대로 미배당 70,947,600원이 인수된다면 실질취득 324,347,600원은 같은 1층 거래보다 59,347,600원 높고, 122.4% 수준이 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 253,400,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 주식회사우창건설 전세권 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 전세금 320,000,000원 중 70,947,600원이 미배당으로 남습니다. 배당 계산은 매수인 인수 0원으로 산정돼 있으나, 선순위 전세권의 권리표시와 차이가 있으므로 소멸 여부는 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 정왕동 정왕초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지·단독 및 다가구주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근 가능. 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 정왕역(수인분당선·4호선)이 소재해 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 10층 건물 내 1층 102호. 방3·주방/식당·거실·욕실2·드레스룸·발코니 등 아파트로 이용 중이며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되며 남동측 약 30m, 남서측 약 20m 내외 포장도로를 통해 출입합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되며, 토지 자료에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다. 공시지가는 1,669,000원/㎡입니다.
• 환금성. 730세대, 1996.08.30. 준공 단지입니다. 동일 84.84㎡ 거래는 확인되지만 2026.07 거래만도 265,000,000원부터 340,000,000원까지 차이가 있어 층별 가격 편차가 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 을구 7번 전세권 소멸 여부 확인. 전세금 320,000,000원 선순위 전세권의 매각 후 소멸·인수 여부를 매각물건명세서 원문에서 최우선으로 확인해야 합니다.
• 70,947,600원 미배당 처리 확인. 현재 회차 배당 후 남는 금액입니다. 이 금액의 승계 여부가 실질취득가를 253,400,000원과 324,347,600원으로 갈라놓습니다.
• 1층 실거래 우선 비교. 대상도 1층이고 2026.07 동일 면적 1층 거래가 265,000,000원입니다. 단지 평균만 보지 말고 이 거래를 직접 비교 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -11.7%이므로 전체 평균 350,583,333원이나 감정가 362,000,000원을 기준으로 가격 여유를 과대평가하면 안 됩니다.
• 점유 확인. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰”보다 선순위 3.2억이 먼저다

이 물건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 253,400,000원이 아니라 전세금 320,000,000원입니다. 현재 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 76.3%여서 충분히 할인된 것처럼 보이지만, 전세권 미배당 70,947,600원이 매수인에게 남는 경우 실질취득은 324,347,600원으로 뛰어 최근 12개월 평균의 97.6%가 됩니다.

게다가 대상은 1층이고, 같은 2026.07 동일 면적 1층 실거래가 265,000,000원입니다. 보수적 실질취득가는 이 거래보다 59,347,600원 높습니다. 시장 흐름도 -11.7% 하락입니다. 따라서 이 사건은 “한 번 유찰돼 싸진 아파트”가 아니라 “선순위 전세권의 소멸 여부가 가격을 완전히 바꾸는 아파트”로 보는 편이 맞습니다. 전세권 인수 0원이 원문에서 확정되기 전까지는 가격 메리트 판정을 보류하는 것이 핵심입니다.