수원지방법원 2025타경53080. 시흥 배곧동 한라비발디캠퍼스 112동 303호입니다. 감정 이용상태는 방4·욕실2·거실·주방/식당·펜트리·발코니·다용도실·현관 등으로 구성된 아파트이고, 2017.08.23 사용승인된 철근콘크리트구조 38층 건물의 3층입니다. 소유자 이귀남은 2021.10.14 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 620,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기 자체보다 임차보증금 400,000,000원입니다. 김경호는 2021.10.14 전입·점유, 2021.09.08 확정일자를 갖고 2024.01.11 임차권등기를 마쳐 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 통상 이런 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조가 됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차권자 김경호의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.06.01 제출했습니다. 따라서 김경호 관련 인수는 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53080 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 243 한라비발디캠퍼스 112동 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 71.874㎡ · 방4·욕실2 · 38층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이귀남 (2021.10.14 소유권이전 · 거래가액 620,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 457,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 등기 발급일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 구조를 바꾼다
권리분석상 기준일은 2023.01.05 시흥시 압류로 잡혀 있습니다. 다만 이 압류는 2023.01.12 해제되어 2023.01.13 말소등기가 이뤄졌습니다. 과거 우리은행·신한은행 근저당도 모두 이미 말소됐습니다. 이후 2024.11.27 에스비아이저축은행 가압류와 2025.08.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
김경호의 임차권등기 자체는 2024.01.11이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 2021.10.14로 기준일보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 가능성이 있는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 이번에는 2026.06.01 확약으로 그 인수 구조가 해소됐다는 점이 가장 중요합니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.14 | 2021.09.08 | 400,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계인 확약 실질 인수 0원 |
| 주택도시 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계관계 확인 |
| 김경호의 | 주거 | 2021.10.14 | 2021.09.08 | 0원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계관계 확인 |
③ 시세 비교 — 4.57억은 최근 평균보다 825만원 낮다
한라비발디캠퍼스는 2,701세대, 2017.08.23 준공 단지입니다. 전용 71.874㎡와 매칭되는 최근 12건 실거래 평균은 465,250,000원이고, 최신 거래는 2026.08 465,000,000원입니다. 현재 최저가 457,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.2%로 평균보다 8,250,000원, 최신 거래보다 8,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 71.87㎡ | 15 | 465,000,000원 |
| 2026.07 | 71.87㎡ | 19 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 71.16㎡ | 24 | 474,000,000원 |
| 2026.06 | 71.87㎡ | 28 | 493,000,000원 |
| 2026.05 | 71.87㎡ | 2 | 449,000,000원 |
| 2026.05 | 71.87㎡ | 7 | 458,000,000원 |
| 2026.05 | 71.87㎡ | 2 | 454,000,000원 |
| 2026.05 | 71.87㎡ | 7 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 71.87㎡ | 7 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 71.87㎡ | 34 | 475,000,000원 |
| 2026.04 | 71.87㎡ | 23 | 470,000,000원 |
| 2026.04 | 71.87㎡ | 23 | 470,000,000원 |
| 최근 평균 | 71.874㎡ | 12건 | 465,250,000원 |
최근 거래 범위는 449,000,000원~493,000,000원입니다. 현재 최저가 457,000,000원은 이 범위의 하단에 가깝지만, 최근 평균과의 차이는 1.8% 수준에 불과합니다. 따라서 시세보다 크게 싸게 나온 물건으로 평가하기는 어렵고, 가격 메리트보다 2026.06.01 확약의 법적 적용범위와 추가 임차 기재 확인이 더 중요한 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 457,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,970,000원 |
| 1. 임차인 김경호 보증금 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 2. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 31,763,028원 | 31,763,028원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 400,000,000원 | 18,266,972원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 457,000,000원 매각 가정에서는 김경호 보증금 400,000,000원이 전액 배당되는 산정이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 김경호의 승계인으로 명시돼 있으므로 실제 배당관계는 배당표와 승계서류를 함께 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수액이 따라 올라간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 총취득 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 100% | 457,000,000원 | 0원 | 457,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 80% | 365,600,000원 | 40,318,400원 | 405,918,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 64% | 292,480,000원 | 112,414,720원 | 404,894,720원 | 0원 |
※ 룰상 인수액은 대항력 있는 김경호 임차보증금이 미배당되는 경우의 산정입니다. 2026.06.01 확약에 따라 김경호 관련 잔존 보증금 반환청구권은 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 추가 임차 기재에 자동으로 확대 적용하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 배곧2동 행정복지센터 북측 인근으로, 대단위 아파트단지·근린생활시설·공공시설이 형성된 아파트지대이며 제반여건은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 정왕IC가 있어 외곽 진출입도 용이한 편입니다.
- 단지. 한라비발디캠퍼스 2,701세대, 2017.08.23 준공. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 이용상태. 방4·욕실2·거실·주방/식당·펜트리·발코니·다용도실·현관 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 지역난방·도시가스·승강기·화재탐지 및 경보·실내소화전·지하주차장·스프링클러·CCTV 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역이며 공시지가는 2,024,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.06.01 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영되는지 확인해야 합니다.
- 추가 임차 기재 확인. “주택도시”의 전입·보증금·확정일자와 “김경호의” 기재가 독립된 점유·권리인지 확인해야 합니다.
- 시세 상단 입찰 경계. 최근 평균은 465,250,000원, 최신 거래는 465,000,000원입니다. 현재 457,000,000원과의 차이가 크지 않습니다.
- 저층 가격 차이 확인. 본건은 3층이고 최근 2층 거래는 449,000,000원과 454,000,000원이 확인됩니다.
- 승계관계 대조. 주택도시보증공사가 김경호의 승계인으로 기재돼 있으므로 배당요구·승계서류·매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 조세 등 매각대금 외 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “4억 대항력”보다 중요한 것은 2026.06.01 확약이다
서류의 첫인상만 보면 보증금 400,000,000원의 대항력 임차권이 있어 상당히 까다로운 사건입니다. 실제로 확약이 없다면 낙찰가가 365,600,000원으로 내려갈 때 40,318,400원, 292,480,000원으로 내려갈 때 112,414,720원의 인수액이 생겨 실질취득액이 약 400,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.06.01 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 김경호 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 현재 457,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 465,250,000원의 98.2%로 약간 낮지만, 할인 폭 자체는 크지 않습니다.
결국 이 물건의 판단 포인트는 “4억을 떠안느냐”가 아니라 “확약 밖에 별도 임차권이 남아 있느냐”입니다. 김경호 권리만 보면 확약으로 위험이 크게 낮아졌지만, “주택도시”와 “김경호의”라는 추가 기재가 남아 있어 이를 별도 권리로 볼 필요가 없는지 확인하기 전까지는 권리가 완전히 닫힌 사건으로 평가하기 어렵습니다. 주된 인수위험은 해소, 가격은 소폭 우위, 잔여 임차관계는 확인 필요. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
