인천지방법원 2025타경508640. 인천 연수역 인근 연수푸르지오1단지 101동 606호입니다. 사건상 물건용도는 근린시설로 분류되지만 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 43층 중 6층에 해당합니다. 따라서 일반 아파트와 같은 주거용 물건으로 단정해 평가하기보다 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 검토해야 합니다.
소유자는 장순이입니다. 2013년 4월 4일 거래가액 294,610,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 대연1,3동새마을금고 명의의 채권최고액 214,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 채권자 명칭이 용주새마을금고로 변경된 사실과 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 등기가 확인됩니다.
현재 최저매각가격은 156,800,000원입니다. 최초 감정가보다 67,200,000원 낮지만, 그 자체가 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 현재 판단을 좌우하는 것은 점유자의 실제 권리관계, 공부상 용도, 비교 가능한 최근 거래가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508640 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 593-3 연수푸르지오1단지 101동 6층 606호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 벚꽃로 130-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물규모 / 해당층 | 철근콘크리트구조 · 43층 중 6층 |
| 소유자 | 장순이 (2013.04.04 소유권이전 · 거래가액 294,610,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 경매 신청채권자 | 용주새마을금고 · 청구금액 154,236,570원 |
| 말소기준권리 | 2013.04.04 근저당권 · 채권최고액 214,800,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.04.17 한국자산관리공사 명의로 이전등기 |
| 현황조사 점유자 | 5명 · 보증금 및 임대관계 미상 |
| 등기 확인일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
권리분석의 출발점은 2013년 4월 4일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 대연1,3동새마을금고이며 채권최고액은 214,800,000원입니다. 명칭변경 및 확정채권양도에 따른 근저당권 이전이 이루어졌지만, 새로운 후순위 근저당권이 아니라 기존 근저당권의 권리관계 변경으로 이해해야 합니다. 따라서 최초 근저당권 설정일이 말소기준일입니다.
다만 등기상 권리 소멸과 점유자의 퇴거는 별개의 문제입니다. 근저당권이 소멸한다고 해서 현재 거주하거나 사용하는 사람들이 자동으로 퇴거하는 것은 아닙니다. 특히 이 사건은 현황조사에서 복수의 점유자가 확인되므로 점유관계를 독립적인 검토 대상으로 보아야 합니다.
② 점유자·임차인 분석 — 조사상 5명
현황조사에서 이름이 확인되는 사람은 총 5명입니다. 보증기관의 대위변제나 채권승계 신고로 분류된 사람은 없으므로 조사상 인원은 중복 승계분을 제외하지 않은 5명입니다. 다만 이들이 모두 독립적인 임대차계약을 체결한 임차인인지는 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| KIM ROMAN | 2024.04.03 | 후순위 · 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| KVAN YULIYA | 2022.11.17 | 후순위 · 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| TSOI LUIZA | 2024.11.29 | 후순위 · 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| KIM RADION | 2022.11.17 | 후순위 · 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| KIM MARK | 2022.11.17 | 후순위 · 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
대항력 표시는 2013.04.04 말소기준근저당권과 확인된 전입일을 비교한 결과입니다. 확정일자·보증금·배당요구 및 실제 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다.
특히 KVAN YULIYA, KIM RADION, KIM MARK는 전입일이 동일합니다. 동일한 계약관계에 속하는지, 가족 또는 공동거주자인지, 각각 별개의 임차인인지 확인해야 합니다. 전입자 5명이 곧 보증금 채권자 5명이라는 뜻은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가격 156,800,000원은 감정가 224,000,000원의 70%입니다. 이미 1회 유찰되어 최초 감정가 대비 67,200,000원 낮아졌습니다.
그렇지만 이 물건의 가격 수준을 판단하려면 실제로 유사한 용도로 이용되고 있는 호실의 거래를 비교해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않은 상태이므로 현재 최저가를 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 감정가 | 224,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 156,800,000원 |
| 감정가 대비 | 70% |
| 현재 유찰횟수 | 1회 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 시세 대비 가격 메리트 | 판정 보류 |
| 확인된 매수인 인수액 | 배당모형상 0원 |
| 최저가 기준 실질취득 | 156,800,000원 (부대비용·추가 위험 제외) |
또한 사건상 근린시설로 분류되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 점을 고려해야 합니다. 주거용 아파트 거래가격이나 건물 전체의 평균 거래가격을 그대로 적용할 경우 실제 가치와 차이가 발생할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,995,200원 |
| 1. 근저당권 · 대연1,3동새마을금고 (현 근저당권 이전등기: 한국자산관리공사) | 214,800,000원 | 153,804,800원 |
| 소유자 잔여금 | — | 0원 |
| 합계 | — | 156,800,000원 |
매각대금에서 집행비용 2,995,200원을 공제하면 근저당권에 배분할 것으로 추정되는 금액은 153,804,800원입니다. 채권최고액 214,800,000원을 기준으로 60,995,200원의 미배당이 계산됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
채권최고액을 기준으로 산출한 모형이며 실제 피담보채무액과는 다를 수 있습니다. 당해세, 최우선변제, 다른 법정 우선채권 및 실제 배당요구 내역에 따라 배당순위와 배당액은 변동될 수 있습니다. 근저당권 이전등기에 따른 실제 배당권리자도 최종 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당과 매수인 인수는 다르다
현재 회차를 포함해 유찰 단계별 매각가격과 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 유찰이 진행될수록 최저매각가격은 내려가고 담보권자가 회수하지 못하는 채권액은 증가합니다.
| 회차 | 최저매각가격 | 예상 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 156,800,000원 | 60,995,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 109,760,000원 | 107,376,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 76,832,000원 | 139,750,976원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 연수구 연수동 소재 연수역 남서측 인근입니다. 주변에는 중소규모 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 전철역인 연수역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 43층 건물의 6층 101동 606호입니다. 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되고 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·소화전 설비 및 지하주차장이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 건물 부지 북측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 14m의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 연수동 593-3, 593-4, 593-5의 3필지 일단 부지로서 아파트·업무시설·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역 및 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다. 연수동 593-3, 593-4는 중로1류(폭 20m~25m)에도 접합니다.
- 이용상태. 감정평가서상 오피스텔 이용 중입니다. 사건의 근린시설 분류와 함께 건축물대장상 해당 호실 용도를 확인할 필요가 있습니다.
- 위반 및 공부 차이. 위반건축물로 표시된 사항이 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 나타납니다.
- 환금성. 연수역 인근 입지와 업무·상업시설 혼재 환경은 수요 검토 요소입니다. 다만 해당 호실의 매매 거래 수준과 실제 임대수익이 확인되지 않아 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 5명의 관계 확인. 각자의 실제 점유 여부, 독립적인 임대차계약 존재 여부, 공동거주 관계 및 실제 사용 부분을 조사해야 합니다.
- 임대차계약 및 보증금 확인. 보증금·월차임·확정일자· 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 대항력 재확인. 현재 확인된 전입일은 모두 말소기준보다 늦지만, 실제 점유 개시일 및 임대차관계의 법률상 효력은 원본 서류와 현황 확인을 통해 최종 판단해야 합니다.
- 근저당권 이전관계 확인. 대연1,3동새마을금고, 용주새마을금고, 한국자산관리공사로 이어지는 명칭변경 및 근저당권 이전 내역을 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 및 배당순위 확인. 2025.12.09 연수구 압류와 관련한 당해세 등 법정 우선채권의 존재 및 배당 영향을 확인해야 합니다. 등기상 압류가 소멸하는 것과 실제 배당 우선순위는 별개입니다.
- 현재 시세 검증. 동일 건물·유사 면적·유사 용도의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 확인하고, 최근 가격 추세를 반영해 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
- 호실 용도 확인. 집합건축물대장상 용도, 실제 오피스텔 이용상태, 주거용 사용 적합성 및 금융취급 조건을 점검해야 합니다.
- 명도비용과 기간 확인. 점유자 다수인 사건인 만큼 퇴거 협의와 인도 절차의 난도를 고려해야 합니다. 예상 인수금 0원과 명도비용 0원은 같은 뜻이 아닙니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소에 공용부분 체납관리비, 사용료 및 인도 후 정산 문제를 문의해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건의 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 명확, 가격과 점유는 보류”
이 사건은 말소기준근저당권이 명확하다는 장점이 있습니다. 2013년 근저당권을 기준으로 후순위 경매개시결정 및 압류가 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당모형상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
하지만 현황조사에서 확인된 점유자 5명의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았습니다. 전입일이 모두 말소기준보다 늦다는 점은 긍정적이지만, 이를 근거로 명도가 쉬운 무위험 물건이라고 평가하기는 어렵습니다.
가격 측면에서도 감정가 224,000,000원에서 한 차례 유찰되어 156,800,000원까지 내려왔지만, 최근 거래가격이 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 30% 인하라는 사실만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 사건상 근린시설로 분류되고 감정평가상 오피스텔로 이용되는 물건이므로 사용 용도와 거래시장부터 구분해야 합니다.
결론은 조건부 검토, 즉시 응찰은 보류입니다. 등기상 소멸관계는 비교적 단순하지만 복수 점유자의 권리관계와 현 시세가 확인될 때까지 투자 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려갔느냐가 아니라, 실제로 인수할 권리와 점유 부담을 통제하면서 적정 시장가격 이하에 취득할 수 있느냐입니다.
