인천지방법원 2025타경508640. 법원 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 장순이는 2013.04.04 소유권을 이전받았고 거래가액은 294,610,000원입니다. 같은 날 설정된 대연1,3동새마을금고의 근저당권 214,800,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 이후 명칭이 용주새마을금고로 변경되고, 2026.03.30 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다.
말소기준 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 등기부상 과거 압류·가압류 상당수는 이미 말소됐습니다. 현황조사상 전입자는 5명이 확인되지만 모두 2013.04.04 이후 전입해 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508640 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 593-3 연수푸르지오1단지 6층 101동-606호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 43층 건물 내 6층 101동-606호 |
| 소유자 | 장순이 (2013.04.04 소유권이전 · 거래가액 294,610,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 154,236,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2013.04.04 근저당권입니다. 현황조사상 전입자 5명의 전입일은 2022.11.17~2024.11.29로 모두 말소기준보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서도 5명 모두 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 말소기준보다 늦은 전입이므로 현재 자료상 보증금 승계 위험은 인정되지 않고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
② 임차인·점유자 — 5명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| KIM ROMAN | 2024.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| KVAN YULIYA | 2022.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| TSOI LUIZA | 2024.11.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| KIM RADION | 2022.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| KIM MARK | 2022.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,936,000원 |
| 2. 근저당 · 대연1,3동새마을금고 | 214,800,000원 | 214,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,264,000원 |
현재 최저가 224,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여 5,264,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 법원 용도는 근린시설이며 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 연수구 연수동 소재 연수역 남서측 인근이며, 주변에 중소규모 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 연수역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 20미터, 동측 약 14미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 일부 필지는 중로1류에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 43층 건물이며 위생·급배수·승강기·도시가스·소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입자 5명 점유 재확인. 대항력은 없지만 실제 누가 점유하고 있는지, 각 호실 이용관계와 퇴거 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 보증금과 확정일자가 미상입니다. 승계 위험과 별개로 배당·명도 과정에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 용도 확인. 법원 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용 및 관련 공법상 사항을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 최신 실거래 자료가 없어 224,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 가격 메리트를 전제로 입찰하지 마세요.
- 배당 변동요소. 당해세·최우선변제 등은 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 점유와 가격 검증
이 물건의 말소기준권리는 2013.04.04 근저당권이고, 현황조사상 전입자 5명은 모두 그보다 늦게 전입해 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 보증금 승계가 핵심 위험인 물건은 아닙니다.
다만 전입자 5명의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 또한 최신 실거래 자료가 없어 감정가 224,000,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 결론적으로 권리 인수는 비교적 단순하지만, 점유관계 확인과 신건 가격 검증을 끝내기 전에는 가격 메리트를 부여하기 어려운 사건입니다.
