수원지방법원 2025타경55744. 경기도 화성시 서신면 궁평리 666-21을 중심으로 한 대지·토지 사건입니다. 등기상 소유자는 추유진이고, 2024.01.29. 경기남부수산업협동조합 근저당권 1,920,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 정창기 근저당 1,263,000,000원, 구연분 근저당 2,000,000,000원, 화성시 압류, 서울보증보험주식회사 가압류 등이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 중요한 것은 매각 대상의 범위입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록2·3 지분매각이 명시돼 있습니다. 반대로 수변전설비 및 기계실, 냉동창고는 소유관계가 불명확해 매각 및 평가에서 제외돼 있습니다. 감정평가 관련 내용에도 제시외 건물의 존재와 소유권 행사 제한 가능성이 언급돼 있어, 응찰 전 실제 점유·경계·시설 귀속을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55744 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 서신면 궁평리 666-21 |
| 등기상 부동산 | 경기도 화성시 만세구 서신면 궁평리 666-21 가동 · 경기도 화성시 만세구 서신면 궁평항로 1075 |
| 용도 / 토지 | 대지 + 토지 · 지목 대 · 토지이용상황 상업용 · 1,569.0㎡ |
| 토지 형태 | 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 추유진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,584,010,040원 / 3,584,010,040원 (신건) |
| 청구액 | 1,598,824,758원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.01.29. 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당권입니다. 두 점유자의 전입일은 각각 2024.11.11., 2024.12.02.로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유·임차 현황 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정숙 | 2층 492.7100㎡ | 2024.11.11 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 천해수산 주식회사(추유진) | 550.7200㎡ | 2024.12.02 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 매각범위 — 이 사건의 핵심 위험
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 제시외 건물 포함. 제시외 건물이 존재하고 매각에 포함된다는 내용이 있습니다.
- 일부 지분매각. 목록2·3은 지분매각으로 명시돼 있습니다.
- 매각·평가 제외. 수변전설비 및 기계실, 냉동창고는 소유관계 불명확을 이유로 매각 및 평가에서 제외돼 있습니다.
- 감정평가 유의사항. 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받는 가격이 병기됐고, 경매 참여 시 재확인이 요구돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,584,010,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,240,100원 |
| 을구 1번 근저당 · 경기남부수산업협동조합 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 정창기 | 1,263,000,000원 | 1,263,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 구연분 | 2,000,000,000원 | 362,769,940원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 110,638,650원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 216,172,100원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 5,509,810,750원 중 3,545,769,940원이 배당되고 1,964,040,810원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,584,010,040원 | 3,545,769,940원 | 1,964,040,810원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,867,208,032원 | 2,836,135,952원 | 2,673,674,798원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,293,766,425원 | 2,268,428,761원 | 3,241,381,989원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 그 부족액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 이 사건에서 낙찰자의 권리상 직접 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 실거래·최근 거래 자료가 없으므로 감정가 3,584,010,040원이나 유찰가를 두고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 궁평항 동측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·펜션·단독주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·중로한면이며 토지면적은 1,569.0㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·특화경관지구이며 성장관리권역·연안육역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 440,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 원본 대조. 일괄매각 대상과 목록2·3의 지분 범위를 매각물건명세서·감정평가서에서 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물의 실제 위치, 등기 여부, 토지 사용관계와 소유권 행사 제한 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외 시설 확인. 수변전설비 및 기계실, 냉동창고가 매각·평가에서 제외돼 있어 사용권·소유관계·철거 또는 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유자 명도. 이정숙과 천해수산 주식회사(추유진)는 대항력은 없지만 현재 점유 및 인도 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 최저가 자체로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현장 시세와 토지·건물별 가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 미배당 1,964,040,810원이 존재하지만 배당 부족과 매수인 인수는 다른 개념입니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘매각대상 경계’가 먼저다
이 사건의 등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2024.01.29. 경기남부수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·가압류와 두 점유자의 전입은 모두 뒤에 있습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 안전형 경매로 보면 안 됩니다. 일괄매각, 일부 지분매각, 제시외 건물 포함, 소유관계가 불명확한 시설의 매각 제외가 동시에 존재합니다. 게다가 실거래 자료가 없어 신건 최저가 3,584,010,040원이 적정한지 판단할 비교 기준도 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 물건 범위와 가격 검증 난도는 높다입니다. 응찰의 승부처는 채권 미배당이 아니라 실제로 취득하는 토지·건물·시설의 범위를 정확히 확정하는 데 있습니다.
