수원지방법원 2025타경53325. 안산시 상록구 사동 ‘주연캐슬빌’ 2층 201호, 전용 69.395㎡급 다세대주택입니다. 감정가는 160,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 112,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 송희만이며 2016년 150,000,000원에 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 말소기준권리 자체보다 임차관계의 선후입니다. 말소기준은 2021.10.21 안산세무서장의 압류인데, 임차관계의 전입일은 2019.04.05, 확정일자는 2019.02.22로 더 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있는 임차관계가 먼저 존재하고, 현재 최저가 112,000,000원에서 배당만 계산하면 보증금 130,000,000원 중 20,368,000원이 미배당으로 남습니다.
그러나 매각물건명세서에는 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 임차권자 한국토지주택공사의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.02.26 제출한 사실이 적시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 임차관계에 대해서는 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53325 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1380-7 2층201호 · 경기도 안산시 상록구 항호길 49 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 |
| 전용면적 | 69.395㎡ |
| 소유자 | 송희만 (2016.12.29 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 144,228,767원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 핵심
등기상 과거 근저당권과 가압류·압류는 이미 말소된 내역이 있고, 현재 경매의 말소기준은 2021.10.21 갑구 8번 압류입니다. 이후 2023.03.23 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권과 2025.09.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기일이 아니라 실제 전입·확정일자 순서를 봐야 하므로, 2019년부터의 임차관계는 말소기준보다 앞서 대항력 있는 선순위 임차관계로 분석됩니다.
| 관계인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지 | 2019.04.05 / 2019.02.22 | 0원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실제 임차관계 |
| 한국토지주택공사 | 2019.04.05 / 2019.02.22 | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 대위·승계 |
| 보증보험 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 대위·승계 |
한국토지주택공사와 보증보험 표시는 보증금 대위·승계에 따른 중복 신고 성격이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 한국토지 1명으로 봅니다.
* 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 현재 회차 미배당액은 20,368,000원이며, 2회 유찰 시 53,411,200원, 3회 유찰 시 76,507,840원입니다. 확약은 해당 임차관계에만 적용됩니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 하락 추세
‘주연캐슬빌’은 총 8세대, 2008.04.29 준공된 다세대주택입니다. 전용 69.4㎡의 확인된 실거래는 2021.06의 169,000,000원과 2024.07의 153,000,000원 두 건입니다. 최근 12개월 평균은 153,000,000원이고 현재 최저가는 이 금액의 73.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 69.4㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 2021.06 | 69.4㎡ | 4 | 169,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.4㎡ | 1건 | 153,000,000원 |
전체 거래 평균은 161,000,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래 153,000,000원은 이전 거래 169,000,000원보다 낮고, 최근 대비 과거 추세도 -9.5%입니다. 즉 현재 112,000,000원이 최근 거래보다 낮다는 점은 분명하지만, 하락 추세와 거래 표본이 2건뿐인 소규모 다세대라는 점을 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 130,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 144,228,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 130,000,000원 중 109,632,000원이 배당되고 20,368,000원이 남습니다. 그러나 2026.02.26 확약에 따라 이 잔존 보증금의 매수인 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 안산시 상록구 사동 초당초등학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 일반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 8미터, 북서측 약 6미터 포장도로를 통해 접근 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 토지면적 251.5㎡, 공시지가 1,668,000원/㎡, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 실거래도 2건으로 적어, 가격 표본이 얇습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.26 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 최종 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 승계 중복 주의. 한국토지주택공사와 보증보험 표시는 보증기관 대위·승계 성격이므로 130,000,000원에 별도 보증금을 더해 계산하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 161,000,000원보다 최신 거래 153,000,000원과 최근 12개월 평균 153,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -9.5%이므로 현재 할인율만 보고 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대·실거래 2건으로 거래 표본이 얇아, 매수 후 매도가격과 매도기간의 불확실성이 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래 인수형, 확약으로 실질 0원”
이 사건은 최저가 112,000,000원만 보면 감정가 160,000,000원과 최근 거래 153,000,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 2019년 전입·확정일자를 가진 대항력 임차관계입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 20,368,000원이 미배당되어 실질취득액은 약 130,000,000원으로 고정되는 구조입니다.
이번 사건에는 그 위험을 뒤집는 핵심 문서가 있습니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 2026.02.26 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 임차관계에 대한 실질 인수는 0원*, 확약 반영 실질취득은 112,000,000원입니다. 다만 8세대 소규모 다세대이고 실거래가 2건뿐이며 최근 거래 추세가 -9.5%라는 점 때문에 가격 할인만으로 높은 평가를 주기는 어렵습니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 하락 추세를 반영해 보수적으로. 이 사건의 결론입니다.
