수원지방법원 2025타경57010. 수원 영통구 영통동 청명마을주공아파트 404동 3층 301호입니다. 현재 등기상 소유자는 경현수이며, 2014.11.21. 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 228,500,000원입니다. 이후 여러 근저당권이 설정·말소됐고, 이 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.12.20. 설정된 홍승한의 채권최고액 91,000,000원 근저당권입니다. 제공된 권리판정상 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 462,000,000원인데, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 547,083,333원, 최신 거래는 2026.07. 595,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 84.4%로 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 반면 최근 12건 중 최저 거래는 455,000,000원이므로, 경매가격이 모든 실거래보다 낮은 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57010 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 1048-2 청명마을주공아파트 404동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 경사지붕 20층건 내 3층 301호 |
| 소유자 | 경현수 · 2014.11.21. 소유권이전 · 거래가액 228,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 462,000,000원 / 462,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 서초제일새마을금고 / 302,770,362원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 임차관계 | 임차인 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매, 인수 0원
핵심은 2024.12.20. 을구 23번 근저당권입니다. 근저당권자는 홍승한, 채권최고액은 91,000,000원, 채무자는 경현수이며 이 권리가 말소기준으로 산정돼 있습니다. 2025.07.23. 서초제일새마을금고의 임의경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 이후 2026.04.21. 을구 23-1에서 해당 근저당권이 김태훈에게 확정채권양도로 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 평균·최신 거래보다 낮은 462,000,000원
청명마을(주공) 동일 평형 표본은 59.99㎡를 중심으로 최근 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 547,083,333원, 최신 거래는 2026.07. 5층 595,000,000원입니다. 신건 최저가 462,000,000원은 최근 평균의 84.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 18 | 610,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 11 | 570,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 14 | 595,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 3 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 12 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 1 | 475,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 1 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 16 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 15 | 540,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 10 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 15 | 535,000,000원 |
| 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 547,083,333원 |
거래 범위는 455,000,000원~610,000,000원입니다. 특히 대상 호수와 같은 3층의 2026.06. 59.94㎡ 거래가 530,000,000원으로 확인됩니다. 신건 최저가 462,000,000원은 최근 평균과 최신 거래뿐 아니라 이 3층 거래가보다도 낮습니다. 다만 2026.06. 1층에서 455,000,000원 거래도 있었으므로 개별 호수 상태를 배제한 채 단순히 “무조건 저가”라고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 462,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,020,000원 |
| 1. 을구 23번 근저당권 · 홍승한 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 363,980,000원 |
예상배당 기준으로 근저당권 채권최고액 91,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 363,980,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 462,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 369,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 295,680,000원 | 0원 |
현재 회차에서도 최저가가 최근 평균의 84.4%입니다. 1회 유찰 시 매각가는 369,600,000원, 2회 유찰 시 295,680,000원으로 내려가며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 실제로 유찰이 발생할 것이라고 전제해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 청명역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·학교·공원·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 청명역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 20층건 내 3층 301호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 25m~30m 아스팔트포장도로, 남측으로 폭 10m~12m 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(영통지구) 등이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·시세. 청명마을(주공)은 946세대, 1997.12.12. 준공이며 동일 평형 최근 12건 실거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자를 확인합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 547,083,333원과 최신 거래 595,000,000원을 우선 보되, 최근 최저 거래 455,000,000원도 함께 비교합니다.
- 같은 층 참고. 2026.06. 동일 평형 계열의 3층 거래 530,000,000원이 있어 대상 물건의 3층 가격 판단에 참고할 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2024.12.20. 을구 23번 근저당권이며 2026.04.21. 해당 권리의 이전등기도 있으므로 등기 원본을 최종 대조합니다.
- 배당 변동. 예상배당의 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격도 평균 대비 낮다
이 사건의 핵심은 복잡한 인수 문제가 아니라 현재 가격의 적정성입니다. 제공된 권리분석상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준권리 이후의 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 가격은 신건 최저가 462,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 547,083,333원의 84.4%여서 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 동시에 최근 최저 실거래가 455,000,000원이라는 점과 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 같이 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가치가 있지만 점유·현장 상태 확인이 최종 변수인 신건입니다.
