수원지방법원 2025타경58678. 화성시 우정읍 주곡리 주곡산업단지 내 공장·사무실과 토지로 구성된 물건입니다. 감정평가상 기호(2), 기호(4), 기호(5)는 공장, 기호(3)은 사무실로 이용 중이며, 토지는 공장용지 5,011㎡입니다. 말소기준은 2019.05.29. 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원입니다. 이보다 앞선 신한은행 근저당 2건은 2019.05.31. 해지로 이미 말소됐고, 말소기준 이후 중소기업은행 추가 근저당·정우금속산업·조성익 근저당과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 매각대금 5,190,977,000원을 전제로 한 배당계산에서도 채권자 총 청구액 3,638,754,057원이 전액 배당되고, 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세라면 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 또한 점유·임차 조사상 5건이 확인되고, 별도로 2020년부터 진테크가 계약 후 이용 중이라는 탐문도 있어 명도와 현장점유 확인은 등기 분석보다 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58678 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 우정읍 주곡리 161-486 |
| 등기상 소재 | 경기도 화성시 만세구 우정읍 주곡리 161-486, 161-487 1동 · 경기도 화성시 만세구 우정읍 매바위로237번길 46-275 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장·사무실 · 공장용지 |
| 토지 | 5,011㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사조성냉동시스템 |
| 감정가 / 최저가 | 5,190,977,000원 / 5,190,977,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,167,691,259원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2019.05.29. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 2020.08.20. 중소기업은행 765,000,000원, 2021.05.21. 470,000,000원, 2021.06.28. 주식회사정우금속산업 130,000,000원, 2021.12.06. 조성익 120,000,000원 등의 근저당권과 각종 압류·가압류가 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필수
조사된 점유·임차 관련자는 5건이며 모두 전입신고일이 2019.05.29. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 이들 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 일부는 보증금이 확인되지 않았고, 감정평가 탐문에는 진테크가 2020년부터 계약 후 이용 중이라는 내용도 있어 실제 사용관계와 인도 범위는 현장에서 재확인해야 합니다.
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안충훈 | 165.0000㎡ | 2024.03.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차민주 | 198.0000㎡ | 2024.10.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나유리 | 3동 528.0000㎡ | 2021.01.15 | 32,000,000원 | 3,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)오성이에스피(강오순) | 4동 528.0000㎡ | 2023.05.02 | 10,000,000원 | 4,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강오순 | 50.0000㎡ | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 5,190,977,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 54,309,770원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 765,000,000원 | 765,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 470,000,000원 | 470,000,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 주식회사정우금속산업 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 조성익 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 7. 갑구 14번 가압류 · 김진석 | 29,840,000원 | 29,840,000원 |
| 8. 갑구 16번 가압류 · 문순열 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 9. 갑구 17번 가압류 · 유영송 | 89,980,000원 | 89,980,000원 |
| 10. 갑구 19번 가압류 · 주식회사서강배관 | 112,944,557원 | 112,944,557원 |
| 11. 갑구 20번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 12. 갑구 23번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 18,989,500원 | 18,989,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,497,913,173원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 3,638,754,057원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 1,497,913,173원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감돼 후순위 배당 및 소유자 잔여는 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선창포구 북동측 인근, 주곡산업단지 내에 위치하며 주변은 창고와 공장이 혼재하는 공업지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고, 버스정류장과의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다. 남서측 원거리에 국도77호선, 남동측 반경 3km 내 초암I.C가 있습니다.
- 이용상태. 기호(2), 기호(4), 기호(5)는 공장, 기호(3)은 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕이며 기호(2), 기호(3)은 2017.09.18., 기호(4), 기호(5)는 2020.11.19. 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생설비·화재알람설비가 있고 기호(3)은 시스템에어컨을 갖췄습니다.
- 토지. 공장용지 5,011㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리), 공시지가 310,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 조사된 5건 외에 2020년부터 진테크가 계약 후 이용 중이라는 탐문이 있으므로 실제 사용주체와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 제외 자산 확인. 임차인 개량물과 건물 내 호이스트 등 기계기구는 평가·매각에서 제외됩니다. 매각대상과 현존 설비를 항목별로 대조해야 합니다.
- 목록6 지분매각. 전체 토지·건물과 동일하게 전부 취득하는 것으로 오인하지 않도록 지분 범위를 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 압류 3건의 당해세 여부와 금액을 확인해 실제 배당순위 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 근저당 일부이전. 을구 6번 근저당 중 신용보증기금으로 이전된 177,868,096원 부분을 배당표·채권계산서와 대조해야 합니다.
- 명도 비용. 대항력 승계는 없더라도 공장·사무실의 실제 사용자가 여럿이면 인도 협의와 시설 철거 범위가 주거용보다 복잡할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.05.29. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건 자체는 공장·사무실·토지가 결합된 일괄매각이고, 임차·점유관계가 다수 존재하며, 임차인 개량물과 호이스트 등은 매각에서 빠지고 목록6은 지분매각입니다. 여기에 국세·지방세 압류까지 있어 등기상 안전성과 실제 취득 범위를 분리해 봐야 하는 사건입니다. 시세 자료가 없으므로 현재 최저가 5,190,977,000원이 시장 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장·매각범위 확인은 필수입니다.
