감정가 34.3%까지 내려왔지만, 점유 16명과 시세 공백을 먼저 봐야 한다 — 화성 진안동 401호

수원지방법원 2024타경3601. 화성시 진안동 432-9 소재 5층 집합건물의 4층 401호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가상 건물에는 근린생활시설과 도시형생활주택이 함께 배치되어 있습니다. 소유자 오희영 명의로 2018년 9월 18일 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 수협은행 근저당권 2건이 설정됐습니다. 첫 번째 수협은행 근저당권이 말소기준이며, 뒤의 수협은행 근저당과 신한은행 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

등기만 보면 매수인이 떠안을 담보권은 없습니다. 임차·점유 신고자들의 전입일도 모두 말소기준일인 2018년 9월 18일보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 그러나 실제 인도 과정은 별개입니다. 신고된 사람이 16명이고 점유부분이 특정되지 않거나 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수이므로, 현장 점유관계와 각 호실의 실제 사용자를 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 매수인 인수는 0원

말소기준은 2018년 9월 18일 접수된 수협은행의 을구 1번 근저당권, 채권최고액 862,800,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 수협은행 근저당권 697,200,000원과 2019년 7월 30일 설정된 신한은행 근저당권 240,000,000원은 후순위로 매각 시 함께 소멸합니다. 세 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 실제 신고 16명, 모두 말소기준일 이후 전입

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 아래 16명은 실제 임차·점유 신고자입니다. 전입일은 모두 2018년 9월 18일 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 다수입니다.

③ 가격·환금성 — 감정가 대비 할인율만으로는 부족하다

최저매각가는 35,329,000원으로 감정가 103,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 할인 폭일 뿐, 현재 시장가 대비 할인 폭을 뜻하지는 않습니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액과 최신 거래가 확인되지 않아 최저가가 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

해당 건물의 경매 통계는 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 15세대 규모이고 감정평가상 근린생활시설과 도시형생활주택이 혼재해 있어, 일반 아파트처럼 동일 평형 거래를 곧바로 비교하기도 어렵습니다. 현재 3회 유찰은 가격 매력의 확정 근거라기보다 시장 소화가 쉽지 않았다는 신호로 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)

채권최고액 합계 1,800,000,000원 중 채권자 예상배당은 34,293,078원이며, 미배당액은 1,765,706,922원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 부족액과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)

• 주위환경. 진안중학교 서측 인근으로 아파트단지, 주상용 부동산, 각종 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근과 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물이며 승강기·위생·급배수·화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
• 이용구성. 건물 내에는 공실 근린생활시설, CU편의점, 1룸형·2룸형·3룸형 도시형생활주택이 함께 있습니다.
• 도로. 북동측 약 20미터 도로와 남서측 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,063,000원/㎡, 토지면적은 327.0㎡입니다.
• 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 401호 실제 이용상태 확인. 감정평가에는 건물 전체의 다양한 이용상태가 기재되어 있으므로, 대상 호실이 현재 주거·영업·공실 중 어느 상태인지 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유자 특정. 신고된 16명 중 401호와 직접 관련된 점유자가 누구인지, 다른 호실 전입자가 혼재한 것은 아닌지 대조해야 합니다.
• 임대차 서류 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수이므로 매각물건명세서와 임대차계약서를 다시 확인해야 합니다.
• 명도비용 반영. 대항력은 없더라도 다수 점유가 실제로 존재하면 인도 협의와 집행에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 시세 재검증. 감정가 할인율 대신 인근 유사 다세대·도시형생활주택의 최근 거래, 임대료, 공실률을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
• 공동담보 확인. 등기상 세 근저당권에 공동담보목록이 있으므로 공동담보 물건의 진행과 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
• 추가 부담 확인. 당해세, 임차인 최우선변제, 공용부분 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건 진행 내역을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 소멸형, 가격과 점유는 확인형

이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정은 소멸하고, 16명의 임차·점유 신고자도 모두 말소기준일 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미배당액이 1,765,706,922원에 이르더라도 그 부족액을 낙찰자가 부담하는 구조는 아닙니다.

그러나 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 최저가는 감정가의 34.3%지만 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 15세대 규모의 혼합 이용 건물이며, 점유 신고도 16명입니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라 “권리 인수는 없지만 가격·현황·명도는 별도 확인해야 한다”가 정확한 결론입니다. 권리는 통과, 가격과 점유는 보수적으로 재검증하는 접근이 필요합니다.