수원지방법원 2025타경58981. 사건 용도 표시는 근린시설이고, 감정 이용상태는 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 금강펜테리움아이엑스타워 에이동 38층 건물 내 25층 에이2531호로, 현재 소유자는 이경일입니다. 이경일은 2023.02.15 거래가액 160,000,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 주식회사신한은행 채권최고액 144,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 국 압류, 인텔리빅스 근저당, 삼성카드·롯데카드·서울보증보험·국민은행·토스뱅크의 가압류와 송준규 근저당이 순차적으로 붙었지만, 모두 말소기준권리 이후입니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권 규모가 크더라도 미배당액과 매수인 인수액은 같은 개념이 아닙니다. 본건 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58981 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 823-6 금강펜테리움아이엑스타워 에이동 25층 에이2531호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄첨단산업1로 27 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 38층 건물 내 25층 · 에이2531호 |
| 소유자 | 이경일 (2023.02.15 거래가액 160,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스제이2509유동화전문유한회사(양도인: 주식회사신한은행) / 113,809,941원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 등기국 · 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 금액은 복잡하지만 인수는 0원
임차인으로 특정된 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대내역은 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 특정 임차인의 대항력·보증금·확정일자를 논할 대상은 없지만, 현장 점유관계와 매각물건명세서 원본은 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 신건 171,000,000원, ‘싸다’는 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 171,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 171,000,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교 수치가 제시되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 171,000,000원 | 0원 | 1,882,551,471원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 136,800,000원 | 0원 | 1,916,272,671원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 109,440,000원 | 0원 | 1,943,249,631원 |
③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사인텔리빅스 | 120,000,000원 | 23,806,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 35,023,054원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 27,297,780원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 99,997,680원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사국민은행 | 205,270,279원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사국민은행 | 285,266,284원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사국민은행 | 493,943,995원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 39,558,399원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 송준규 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.9% 추정치로 계산된 3,194,000원입니다. 주식회사신한은행 근저당 144,000,000원이 전액 배당되고, 주식회사인텔리빅스 근저당은 23,806,000원만 배당됩니다. 이후 채권은 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 치동중학교 북서측 인근의 화성동탄2지구로, 주위는 지식산업센터·아파트단지·근린생활시설·업무시설이 밀집하며 주위 환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 남동측 근거리에 동탄역이 위치하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수·승강기·화재경보·소화·시스템냉난방·주차장 시설 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평탄지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용 중이고, 외부공도와 포장도로로 연계됩니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 공시지가는 1,706,000원/㎡, 지목은 공장용지, 토지 전체 면적은 51,763.9㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 대지권 자체는 미등기 상태로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기와 2026.06.25 취득세·등록면허세 납부 사실조회 회신을 함께 놓고, 토지 권리의 매각 범위와 등기 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 특정 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 현황 점유자와 매각물건명세서의 인수사항을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 171,000,000원은 실거래 비교 근거 없이 싸다고 볼 수 없습니다. 동일 지식산업센터·유사 층·유사 용도의 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.02.15 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이며 이후 압류·가압류·근저당은 매각으로 소멸하는 구조인지 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 1,882,551,471원은 후순위 채권자의 미회수액이고, 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “대지권 미등기”를 먼저 본다
등기권리만 보면 본건은 비교적 정리가 명확합니다. 2023.02.15 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로만 보면 핵심을 놓칩니다.
토지대장 대지권등록부와 등기사항전부증명서에는 대지권이 등재되어 있지 않고, 감정평가상 임대내역도 미상입니다. 2026.06.25 사실조회에서 토지·건물 취득세와 등록면허세 납부가 확인된 점은 함께 검토할 자료이지만, 그 자체로 대지권 등기 상태가 해소됐다고 단정할 수는 없습니다. 또 현재 최저가 171,000,000원이 시세보다 저렴하다는 실거래 근거도 없습니다. 등기 후순위 채권은 소멸, 가격 메리트는 미확인, 대지권은 확인 필요. 이 세 가지가 본건의 결론입니다.
