수원지방법원 2024타경3601. 화성시 진안동 432-9 소재 5층 집합건물의 4층 402호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 소유자는 오희영이며, 2018년 9월 18일 소유권보존과 동시에 수협은행 명의의 근저당권 2건이 설정됐습니다. 이 가운데 을구 1번 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 수협은행 후순위 근저당권, 신한은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 확인 비용이 큰 부분은 점유관계입니다. 현황조사에는 법인 1곳과 개인을 포함해 16건이 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2018년 9월 18일보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석됐지만, 호수가 명시된 3건은 101호·비101호·B102호이고 나머지는 점유 호수 확인이 필요합니다. 따라서 402호에 실제로 누가 점유 중인지를 원본 서류와 현장조사로 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점구 진안동 432-9 · 병점중앙로211번길 3-3, 4층 402호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 5층 건물 내 4층 402호 |
| 건물 이용상태 | 근린생활시설과 도시형생활주택이 혼재하며, 도시형생활주택은 1룸형·2룸형·3룸형으로 이용 |
| 소유자 | 오희영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 40,474,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,431,262,944원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 건축·규모 통계 | 2018.09.18 준공 · 15세대 · 가격통계 대상면적 24.14㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다
말소기준은 2018년 9월 18일 접수된 을구 1번 수협은행 근저당권 862,800,000원입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 수협은행 근저당권 697,200,000원과 2019년 신한은행 근저당권 240,000,000원은 후순위이며, 2024년 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 세 근저당권의 채권최고액 합계는 1,800,000,000원이고 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 402호와의 연결관계 확인이 핵심
현황조사상 임차·점유 신고는 총 16건입니다. 이 중 금액이 확인된 3건의 보증금 합계는 40,000,000원, 월세 합계는 3,600,000원입니다. 배당요구가 확인되는 신고는 8건입니다. 다만 모든 전입이 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)루비케어(서태호) | 101호 85.5150㎡ | 2020.10.05 | 10,000,000원 / 800,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤선우 | 비101호 46.9950㎡ | 2021.12.03 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN LIANSHU | B102호 85.5150㎡ | 2020.09.23 | 20,000,000원 / 1,800,000원 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한상훈 | 호수 확인 필요 | 2022.10.31 | 금액 확인 필요 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한성범 | 호수 확인 필요 | 2020.10.20 | 금액 확인 필요 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박선일 | 호수 확인 필요 | 2018.10.16 | 금액 확인 필요 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지상 | 호수 확인 필요 | 2018.11.23 | 금액 확인 필요 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조항민 | 호수 확인 필요 | 2022.11.21 | 금액 확인 필요 | 2024.04.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 심경섭 | 호수 확인 필요 | 2018.10.02 | 금액 확인 필요 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 염준섭 | 호수 확인 필요 | 2018.09.28 | 금액 확인 필요 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤선희 | 호수 확인 필요 | 2022.11.07 | 금액 확인 필요 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정태식 | 호수 확인 필요 | 2022.08.31 | 금액 확인 필요 | 2024.04.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손병진 | 호수 확인 필요 | 2023.08.28 | 금액 확인 필요 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이태영 | 호수 확인 필요 | 2022.02.25 | 금액 확인 필요 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장예림 | 호수 확인 필요 | 2018.09.28 | 금액 확인 필요 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성진 | 호수 확인 필요 | 2020.11.17 | 금액 확인 필요 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 판단은 등기상 말소기준일과 각 전입일의 선후관계에 따른 것입니다. 우선변제 여부와 배당액은 확정일자, 실제 임대차계약, 점유 호수 및 배당요구 적법성에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 40,474,000원으로 감정가 118,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 호수나 유사 면적의 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락률을 그대로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 40,474,000원 | 34.3% | 39,345,468원 | 1,760,654,532원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,331,800원 | 24.01% | 27,421,828원 | 1,772,578,172원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 19,832,260원 | 16.81% | 19,075,279원 | 1,780,924,721원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 28,331,800원, 두 차례 더 진행되면 19,832,260원으로 낮아지지만, 채권자 미배당액은 오히려 증가합니다. 다만 이 미배당은 소멸하는 담보권 채권의 미회수분이며, 매수인이 떠안는 금액은 어느 시나리오에서도 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,128,532원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 862,800,000원 | 39,345,468원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 수협은행 | 697,200,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 신한은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 수협은행 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있으나, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진안중학교 서측 인근이며, 아파트단지·주상용 부동산·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근과 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기, 위생·급배수·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20m 도로와 남서측 약 6m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역의 평지이며, 토지면적은 327.0㎡, 공시지가는 1,063,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 15세대 규모이고 근린생활시설과 여러 형태의 도시형생활주택이 혼재합니다. 단지 통계상 평균 유찰 2.8회, 낙찰률 0.0%로 가격 외 환금성 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 실점유자 특정. 현황조사상 호수가 명시된 3건은 101호·비101호·B102호입니다. 나머지 점유자 중 누가 402호를 사용하는지 현황조사서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차계약 원본 확인. 보증금과 월세가 확인되지 않은 점유자가 많습니다. 대항력은 없더라도 명도 협상과 배당관계 파악을 위해 계약서·확정일자·배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 건물은 근린생활시설과 1룸형·2룸형·3룸형 도시형생활주택이 혼재합니다. 402호의 실제 이용형태와 공부상 용도를 확인해야 합니다.
- 시세 현장조사. 동일 면적의 최신 실거래 근거가 없어 감정가 대비 34.3%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 인근 다세대의 매매가·임대료·공실률을 직접 조사해야 합니다.
- 소음·규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 비행안전제2구역이 임대수요와 향후 처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 관리비·시설 상태. 공실 여부, 내부 상태, 체납 관리비와 공용부분 비용을 현장 및 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 점유와 환금성”
등기상 구조는 명확합니다. 2018년 9월 18일 수협은행 근저당권이 말소기준이고 이후의 담보권과 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 임차·점유자 16건도 전입일이 모두 말소기준 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 안전형으로만 보기는 어렵습니다. 402호와 직접 관련된 점유자가 명확히 특정되지 않았고, 여러 점유자의 보증금과 점유 호수 확인이 필요합니다. 건물은 근린생활시설과 도시형생활주택이 혼재하며, 사건은 이미 3회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료도 없어 40,474,000원이 시세보다 싼 가격인지는 별도 검증이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 점유·용도·환금성은 보수적으로 확인입니다.