대전지방법원 2025타경457. 충청남도 논산시 연무읍 양지리 194-10 주1동을 포함한 기타 + 토지 사건입니다. 토지는 공장용지 810.0㎡로 공업용 이용이며 계획관리지역에 속합니다. 현재 소유자는 주식회사창조이고, 말소기준권리는 2022년 6월 29일 설정된 오정동새마을금고 근저당권 648,000,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 성격은 아닙니다. 석성용의 전입신고가 확인되고, 2025년 10월 16일에는 주식회사 한스가 점유물 신고를 제출했습니다. 목록 1의 주1동 내부 기계·기구, 실험용품, 2층 용품, 컨테이너 내부 생활용품·민속용품과 외부 부지의 다수 기계기구가 매각 제외라고 기재돼 있습니다. 일괄매각·제시외 건물 포함과 매각 제외 물품이 함께 존재하므로 현장에서 무엇이 부동산에 포함되고 무엇이 제외되는지 구분하는 작업이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경457 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 양지리 194-10 주1동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 공장용지 · 810.0㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사창조 |
| 감정가 / 최저가 | 1,403,892,000원 / 481,535,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 592,769,227원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2022.06.29. 을구 19번 오정동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원이며 채무자는 주식회사와우카라반입니다. 2025.07.31. 이 사건 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 이후 2026.01.08. 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 석성용 | 미상 | 2022.08.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 석성용의 전입일 2022.08.29.은 말소기준권리 2022.06.29.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 관련 세부관계는 추가 확인이 필요합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 1,403,892,000원, 현재 최저매각가는 481,535,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 현재 회차의 최저가율은 데이터상 34.3%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다.
특히 물건 성격이 기타 + 토지이고 토지가 공장용지·공업용으로 이용되는 만큼, 주거용 부동산처럼 단순한 실거래 평균을 적용할 수 없습니다. 더구나 목록 2는 현황이 ‘잡종지 및 도로, 야적장’, 목록 4는 ‘도로 및 경사지’로 이용 중이라고 기재돼 있어, 토지별 현황과 일괄매각 범위를 입찰가 산정에 직접 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 481,535,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,215,350원 |
| 2. 근저당 · 오정동새마을금고 | 648,000,000원 | 474,319,650원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 481,535,000원 가정 시 근저당권 예상배당은 474,319,650원, 미배당은 173,680,350원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·이용상황 메모
- 용도. 사건 용도는 기타 + 토지이며, 토지는 공장용지 810.0㎡로 공업용 이용입니다.
- 형상·접면. 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 45,600원/㎡입니다.
- 현황 차이. 목록 2는 잡종지 및 도로, 야적장 등으로, 목록 4는 도로 및 경사지로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물은 포함되지만 주식회사 한스가 신고한 내부·외부 기계·기구와 각종 물품은 매각 제외입니다. 현장 경계를 대조해야 합니다.
- 점유관계. 석성용 외에 주식회사 한스의 점유물 신고가 존재합니다. 부동산 점유와 동산 점유를 구분해 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금. 석성용은 대항력이 없지만 보증금이 미상입니다. 배당요구와 보증금 액수는 매각물건명세서에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 가격 상한. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 337,074,500원, 5회 유찰 시 235,952,149원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장의 토지 이용상황, 제시외 건물 및 매각 제외 물품을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장 경계가 중요하다
이 사건은 등기상으로는 비교적 명료합니다. 2022.06.29. 오정동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 석성용의 전입은 그보다 뒤여서 대항력이 없으며 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 3회 유찰돼 최저가가 481,535,000원까지 내려온 사실만으로 가격 매력을 판단할 수는 없습니다. 비교 실거래가 없고, 공장용지·공업용 토지를 포함한 기타 + 토지 물건이며, 목록별 현황 차이와 주식회사 한스의 점유물 신고·매각 제외 물품이 함께 존재합니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 실제 점유와 매각 대상의 정확한 확인. 이 사건은 할인율보다 현장 실사가 먼저인 물건입니다.
