수원지방법원 2025타경59154. 화성시 봉담읍 왕림리 266 비동 4층 402호의 다세대주택입니다. 등기상 현 소유자는 정동진이며, 2001년 11월 6일 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 담보권은 없고, 1996년에 설정됐던 한국주택은행과 엘지할부금융주식회사 관련 근저당권은 각각 2010년과 2001년에 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 4월 3일 삼성생명보험주식회사 가압류 19,434,466원이며, 그 뒤 한화생명보험 주식회사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 계산만 보면 단순한 편입니다. 현재 회차 42,000,000원 가정 배당에서 확인된 채권 28,489,623원은 전액 배당되고, 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 하지만 이번 물건은 권리 외에 확인해야 할 표시사항이 있습니다. 매각물건명세서에는 토지에 관하여 별도등기가 있음이 기재되어 있고, 건물도 공부상 제비동인 반면 현황상 외벽에는 사동으로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59154 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 왕림리 266 비동 4층402호 |
| 등기부 표시 | 경기도 화성시 효행구 봉담읍 왕림리 266, 266-6 제비동 · 도로명주소 경기도 화성시 효행구 봉담읍 독정길 42-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 제4층 제402호 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 정동진 (2001.11.06. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 42,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 21,268,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 현재 계산상 인수 0원
1996년 설정된 근저당권들은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.04.03. 삼성생명보험주식회사 가압류 19,434,466원입니다. 2025.07.01. 한화생명보험 주식회사 가압류 9,055,157원과 2025.12.02. 삼성생명보험주식회사 강제경매개시결정은 이 기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 42,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가보다 낮지 않다는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 현재 단계에서는 권리 안전성과 가격 적정성을 분리해서 판단해야 합니다.
시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 33,600,000원, 2회 유찰 시 26,880,000원입니다. 다만 이는 회차별 최저가 시나리오일 뿐 시세 자료가 아니므로, 유찰됐다는 이유만으로 곧바로 저평가라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 19,434,466원 | 19,434,466원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 9,055,157원 | 9,055,157원 |
| 3. 갑구 5번 · 삼성생명보험주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,354,377원 |
현재 회차에서는 확인된 채권 28,489,623원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 12,354,377원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
회차가 내려가도 현재 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 1회 유찰 33,600,000원에서는 확인된 채권 28,489,623원이 전액 배당되고 소유자에게 4,105,577원이 남습니다. 2회 유찰 26,880,000원에서는 채권자 배당액이 25,996,160원으로 줄면서 2,493,463원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되지는 않습니다.
④ 현황·입지 — 다세대, 그리고 표시 차이
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 제4층 제402호입니다.
- 입지. 수원가톨릭대학교 북동측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 왕림리 266, 266-6의 2필 일단으로 사다리형 완경사지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역·상대보호구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
둘째, 건물 표시가 다릅니다. 공부상은 ‘제비동’인데 현황 건물 외벽에는 ‘사동’으로 표시되어 있으므로 현장 동·호수와 등기·건축물 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 별도등기가 있다고 명시돼 있으므로 해당 등기 내용을 원문으로 확인하세요.
- 동표시 대조. 공부상 제비동과 현황 외벽 사동이 동일 목적물을 가리키는지 현장과 관련 서류를 맞춰보세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유권원을 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 최저가 42,000,000원이 감정가와 같고 실거래 비교 근거가 없으므로 주변 다세대 거래와 개별 상태를 따로 확인하세요.
- 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구와 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 이미 말소된 과거 근저당권을 제외하면 2025.04.03. 삼성생명보험주식회사 가압류가 말소기준이고, 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 42,000,000원 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 ‘인수 0원 = 검토 종료’ 유형은 아닙니다. 토지 별도등기와 공부상 제비동·현황상 사동 표시 차이가 있으므로 목적물 특정과 별도등기 내용을 원문으로 확인해야 합니다. 또 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 신건 42,000,000원의 가격 메리트도 단정할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격은 판단 보류, 별도등기와 현황표시는 확인 필수입니다.
