수원지방법원 2025타경59303. 용인시 기흥구 공세동 공세 호수마을 공세성원상떼레이크뷰 102동 6층 601호 아파트입니다. 등기부상 박미진이 2022.11.15 매매를 원인으로 900,000,000원에 취득했고, 2023.01.12 국민은행 근저당권 517,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 SBI저축은행 근저당, 박미라·경기신용보증재단·KB국민카드·국민은행의 가압류, 국민건강보험공단·용인시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계보다 더 큰 문제는 현재 가격입니다. 동일 면적 188.97㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 788,187,500원인데 신건 최저가는 904,000,000원입니다. 최근 평균보다 115,812,500원 높고, 최신 거래 767,500,000원보다도 136,500,000원 높습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 1.5% 낮아진 흐름인 점까지 감안하면, 전체 평균 792,125,000원보다도 현재 최저가가 높다는 사실을 가볍게 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59303 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 공세동 692 공세 호수마을 공세성원상떼레이크뷰 제102동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 188.97㎡ · 15층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 박미진 · 2022.11.15 매매 · 거래가액 900,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 904,000,000원 / 904,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 60,994,809원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으나, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 2023.01.12 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 SBI저축은행 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 9.04억은 최근 시세보다 높다
공세호수마을공세성원상떼레이크뷰 동일 면적 188.97㎡ 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 788,187,500원, 최신 거래는 2026.06의 767,500,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.5% 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 188.97㎡ | 8 | 767,500,000원 |
| 2026.06 | 188.97㎡ | 15 | 853,000,000원 |
| 2026.06 | 188.97㎡ | 10 | 685,000,000원 |
| 2026.06 | 188.97㎡ | 14 | 670,000,000원 |
| 2026.02 | 188.97㎡ | 13 | 750,000,000원 |
| 2026.02 | 188.97㎡ | 13 | 720,000,000원 |
| 2025.09 | 188.97㎡ | 10 | 810,000,000원 |
| 2025.08 | 188.97㎡ | 15 | 1,050,000,000원 |
| 2025.05 | 188.97㎡ | 13 | 745,000,000원 |
| 2025.05 | 188.97㎡ | 13 | 745,000,000원 |
| 2025.02 | 188.97㎡ | 8 | 900,000,000원 |
| 2024.09 | 188.97㎡ | 10 | 810,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 188.97㎡ | 8건 | 788,187,500원 |
최근 12개월 거래는 670,000,000원~1,050,000,000원에 분포하지만, 최근 평균은 788,187,500원입니다. 신건 최저가 904,000,000원은 이 평균의 114.7%입니다. 최신 거래 767,500,000원과 비교하면 약 17.8% 높은 수준입니다. 따라서 전체 실거래 중 1,050,000,000원 사례가 존재한다는 이유만으로 신건 가격에 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 904,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,440,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 517,000,000원 | 517,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박미라 | 520,000,000원 | 303,560,000원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 56,874,987원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,089,987원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 101,696,935원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 904,000,000원 가정 시 채권 총액 1,277,661,909원 중 채권자 배당액은 892,560,000원, 미배당은 385,101,909원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 904,000,000원 | 892,560,000원 | 385,101,909원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 723,200,000원 | 713,568,000원 | 564,093,909원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 578,560,000원 | 570,374,400원 | 707,287,509원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권자의 미배당은 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 유찰 여부는 권리 위험의 확대보다는 가격 적정성과 배당 부족 규모에 영향을 주는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기흥호수공원 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 서측 왕복 4차선 동탄기흥로 등 외곽공도와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬라브지붕 15층 건물의 6층 601호이며, 도시가스 개별난방·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 공세호수마을공세성원상떼레이크뷰는 345세대, 사용승인일은 2010.01.22입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·중점경관관리구역이며, 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 공동주택 부지이며 공시지가는 1,707,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 904,000,000원은 최근 12개월 평균 788,187,500원의 114.7%입니다. 현재 회차를 ‘저가 매수’로 해석하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.06의 767,500,000원이고 최근 추세는 -1.5%입니다. 입찰 상한은 전체 평균보다 최근 거래군을 우선해 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 723,200,000원, 2회 유찰 578,560,000원입니다. 유찰 후 가격이 최근 시세 구간과 어떻게 겹치는지 다시 비교할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당순서가 바뀔 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제
이 사건의 말소기준은 2023.01.12 국민은행 근저당입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다.
하지만 가격은 정반대입니다. 감정가이자 신건 최저가인 904,000,000원은 최근 12개월 평균 788,187,500원보다 115,812,500원 높고, 최신 거래 767,500,000원도 크게 웃돕니다. 최근 추세 역시 -1.5%입니다. 따라서 결론은 권리는 정리 가능, 신건 가격은 보류입니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수가 아니라 유찰을 통해 매각가격이 최근 실거래 수준까지 내려오는지입니다.
