수원지방법원 2025타경59722. 수원시 권선구 권선동 997-15, 세지로66번길 25-3 소재의 연립·다세대 계열 주거용 건물과 토지가 대상입니다. 감정 이용상태는 지층·1층·2층 모두 주거용이고, 벽돌구조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 현재 소유관계는 국병제 1/2, 국정웅 1/2 공유이며, 이번 강제경매개시결정은 등기부상 국병제 지분에 기입돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시적으로 지분매각이라고 적혀 있습니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2023.03.29 이희승의 국병제 지분 가압류 101,500,000원입니다. 이후 2026.01.02 같은 채권자 이희승이 강제경매개시결정을 받았습니다. 등기상 이 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2017.02.01 전입이 확인되는 지인숙입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 점유자의 대항력과 미배당 보증금 인수 여부를 ‘없다’고 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59722 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 997-15 · 세지로66번길 25-3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 지층·1층·2층 모두 주거용 |
| 건물 구조 | 벽돌구조(연와조) 슬래브지붕 2층 · 위생·급배수·난방·도시가스설비 |
| 소유자 | 국병제 1/2 · 국정웅 1/2 |
| 매각 형태 | 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 369,150,500원 / 369,150,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이희승 / 118,243,182원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기상 현재 존속하는 근저당권은 없고, 말소기준은 2023.03.29 이희승 가압류 101,500,000원입니다. 하지만 지인숙의 전입일은 2017.02.01로 이보다 빠릅니다. 전입 시점만 보면 선순위 점유 가능성을 반드시 검토해야 하지만, 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력 유무와 우선변제 범위를 확정적으로 단정할 수 없습니다. 2026.03.10 배당요구를 했다는 점까지 확인됩니다.
| 임차인 / 점유 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 지인숙 | 2층 | 2017.02.01 | 미상 | 미상 | 2026.03.10 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 추가 주거 점유 기재 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 신건 369,150,500원이 ‘싼지’는 아직 알 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 369,150,500원이고 유찰은 0회입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 시세값이 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 “신건 최저가가 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
더구나 이 사건은 일반적인 전체 소유권 취득이 아니라 국병제 1/2 지분매각입니다. 같은 369,150,500원이라는 숫자라도 일반적인 완전소유 물건과 동일 선상에서 비교하면 안 되며, 실질 취득가를 평가하려면 매각대상 지분의 구체적인 범위와 선순위 점유자의 보증금까지 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 369,150,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,968,107원 |
| 1. 갑구 9번 가압류 · 이희승 | 101,500,000원 | 101,500,000원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 이희승 | 118,243,182원 | 118,243,182원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 143,439,211원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 219,743,182원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 143,439,211원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지층·1층·2층 모두 주거용으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로3류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으며 대상자는 외국인 등, 대상용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대주택입니다.
- 환금성. 일반적인 완전소유가 아닌 1/2 지분매각이고 공유자 우선매수권까지 있어, 외부 매수자의 권리행사·재매각 관점에서는 구조가 단순하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지인숙 보증금 확인. 전입일 2017.02.01이 말소기준 2023.03.29보다 빠릅니다. 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 추가 주거 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 주거 점유 기재가 있어 실제 점유자와 임대차관계 확인이 필요합니다.
- 지분매각 범위 확인. 등기상 국병제 지분은 1/2입니다. 낙찰 후 전체 부동산을 단독으로 소유하는 구조가 아니라는 점을 전제로 판단해야 합니다.
- 공유자 우선매수권 확인. 공유자의 1회 우선매수신고 가능성이 있으므로 최고가매수신고를 했더라도 취득 여부가 확정되기 전까지 절차 리스크가 남습니다.
- 위반건축물 확인. 일반건축물대장상 무단증축 위반건축물로 기재돼 있습니다. 현황·시정 여부와 향후 사용·처분 영향을 확인하세요.
- 매각 제외 부분 확인. 1층 부속건물 단층화장실 1㎡는 소재불명으로 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 최근 실거래 비교값 없이 감정가 369,150,500원이 싸다고 볼 수 없습니다. 지분가치와 물건 상태를 반영한 별도 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건 100%”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건을 감정가 369,150,500원, 유찰 0회라는 숫자만 보고 판단하면 핵심을 놓치기 쉽습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하지만, 2017.02.01 전입한 지인숙의 보증금이 미상이라 실제 인수액은 아직 확정할 수 없습니다. 여기에 국병제의 1/2 지분매각, 공유자 우선매수권 1회, 무단증축 위반건축물, 평가·매각 제외된 1㎡ 부속건물까지 겹칩니다.
또한 최근 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 소멸은 단순하지만 실질 취득 위험은 미확정”인 유형입니다. 외부 입찰자 기준으로는 선순위 점유자의 보증금과 지분매각 이후의 사용·처분 구조를 확인하기 전까지 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
