250,586,000원
대전지방법원 2025타경20418. 충남 논산시 부적면 신교리 147-37 소재 물건으로, 감정평가상 기호2는 단독주택이고 토지를 함께 포함한 일괄매각입니다. 감정가 730,572,400원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 250,586,000원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 점유관계와 신탁입니다. 김은주는 2022.11.10 전입해 2023.12.19 말소기준 근저당보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 조병호도 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 자료만으로는 낙찰자의 최종 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
등기상 말소기준권리는 2023.12.19 설정된 함열신용협동조합 근저당권 10,000,000원입니다. 같은 날 이 부동산은 주식회사무궁화신탁으로 신탁됐으며, 신탁등기에는 임대차 등 법률행위와 관련해 신탁원부 제2023-1793호의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 권리분석은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20418 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 부적면 신교리 147-37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호2) 단독주택 |
| 토지 | 대 · 616.0㎡ · 계획관리지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 준불연판넬지붕 2층 · 사용승인일 2022.10.31 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 730,572,400원 / 250,586,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 함열신용협동조합 / 89,106,804원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물·수목 포함 · 목록 3 현황 “도로 및 잡종지” |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 그러나 점유관계는 별도
말소기준은 2023.12.19 접수 제35985호 함열신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 같은 날 접수 제35986호로 주식회사무궁화신탁에 소유권이전 신탁이 이뤄졌고, 2025.07.17 함열신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 기존 금강새마을금고 근저당 408,000,000원과 주식회사산성콘텍 가압류 10,828,125원은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 실질취득액을 아직 못 정한다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은주 | 본건 | 2022.11.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조병호 | 기호 3. 서측 일부 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
김은주의 전입일 2022.11.10은 말소기준권리인 2023.12.19 근저당보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 현재 단계에서 대항력 있는 임차인이라고 확정해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 조병호는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,586,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,308,204원 |
| 2. 근저당권 · 함열신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 236,277,796원 |
현재 배당 추정에서는 함열신용협동조합의 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 236,277,796원이 소유자 교부로 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 점유자들의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리확인은 그대로다
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 34.3% | 250,586,000원 | 0원 | 236,277,796원 |
| 7회 유찰 시 | 27.44% | 200,468,800원 | 0원 | 186,862,237원 |
| 8회 유찰 시 | 21.95% | 160,375,040원 | 0원 | 147,329,789원 |
유찰이 더 진행되면 최저가는 200,468,800원, 160,375,040원까지 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 세 회차 모두 등기상 근저당 채권 10,000,000원은 전액 배당되는 구조이므로 표면적인 미배당은 0원입니다. 문제는 여전히 표에 잡히지 않은 미상 임차보증금입니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수 대상 보증금이 확인되지 않은 상태라면 실질취득액 판단은 완료되지 않습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 논산시 부적면 신교리 소재 “탑정호수마을” 내 토지들로, 주위는 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 마을진입로에 소재해 차량 접근이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 준불연판넬지붕 2층, 사용승인일 2022.10.31. 기본 위생·급배수·LPG가스보일러 난방·화재탐지설비가 있습니다.
- 토지. 대 616.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이며 공시지가는 39,500원/㎡입니다.
- 제한사항. 기호3에는 준보전산지가 포함되고, 기호3·4 토지는 수인 공유 토지로 의뢰부분의 위치와 경계 확인이 불가능해 소유자 지분비율에 따라 면적을 산정했습니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물과 수목이 소재하며 일괄매각에 포함됩니다. 제시외 물건 때문에 토지 소유권 행사에 제한받는 경우의 가격도 별도 평가됐습니다.
- 현황 차이. 목록 3의 현황은 “도로 및 잡종지”로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김은주 보증금 확인. 2022.11.10 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·임대차계약 내용을 확인해 대항력과 인수액을 확정해야 합니다.
- 조병호 점유 확인. 기호 3 서측 일부 점유자로 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 점유원인과 계약관계를 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2023-1793호의 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항과 임대차 권한을 확인해야 합니다.
- 공유 토지 경계 확인. 기호3·4는 수인 공유 토지이고 의뢰부분의 위치·경계가 확인되지 않은 것으로 평가돼 현장 이용관계를 직접 대조해야 합니다.
- 제시외 건물·수목 확인. 일괄매각 대상이지만 제시외 물건이 토지 이용과 소유권 행사에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실거래 시세 자료가 없고 실질취득액도 아직 확정되지 않았습니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 볼 것은 인수 가능성
감정가 730,572,400원에서 최저가 250,586,000원까지 6회 유찰된 것은 눈에 띕니다. 그러나 이 물건은 최저가가 낮다는 사실만으로 안전하거나 싸다고 결론낼 수 없습니다. 김은주의 전입은 말소기준보다 빠르고 보증금이 미상이며, 조병호 역시 점유관계가 완전히 확인되지 않았습니다. 여기에 주식회사무궁화신탁의 신탁등기와 신탁원부 확인까지 필요합니다. 현재 배당표상 등기 채권의 미배당은 0원이지만, 임차인 인수 여부가 정리되기 전에는 매수인의 실질취득액도 미정입니다. 이 사건의 우선순위는 가격 계산보다 임대차·신탁원부·점유관계 확정입니다.
