대전지방법원 2025타경20418. 충남 논산시 부적면 신교리 147-37 소재 건물 및 토지 관련 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이고, 토지 지목은 대, 토지면적은 616.0㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 말소기준권리는 데이터상 2022.11.09 금강새마을금고 근저당권으로 산정되어 있습니다. 이 기준으로 보면 이후 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 “배당표상 인수 0원”이 아니라 확인되지 않은 점유와 토지 특성입니다. 김은주는 전입신고가 말소기준권리 이후로 기재되어 대항력 없음으로 분류되어 있지만, 조병호는 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 보증금·전입일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 입찰 전 매각물건명세서 원본 보완과 현장 점유 확인이 가격보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20418 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 부적면 신교리 147-37 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 주거용 건부지 등 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 토지면적 616.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 39,500원/㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 준불연판넬지붕 2층건 · 사용승인일 2022.10.31 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 730,572,400원 / 511,400,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 함열신용협동조합 / 89,106,804원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물, 수목 포함 · 목록 3. 현황 “도로 및 잡종지” |
① 권리 흐름 — 말소형처럼 보이지만 원본 대조가 필요하다
② 임차인·점유자 — 실제 2명, 그중 1명은 대항력 미상
보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 이 데이터상 실제 임차인 또는 점유 신고자는 김은주, 조병호 2명입니다. 김은주는 데이터상 대항력 없음으로 분류되지만, 조병호는 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상으로 표시해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입/확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은주 | 본건 | 전입 2022.11.10 · 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 | 전입신고가 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
| 조병호 | 기호 3. 서측 일부 | 전입 미상 · 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 · 대항력 판정 불가 |
③ 가격 — 실거래가가 아니라 실질취득과 리스크로 봐야 한다
이 데이터에는 비교 가능한 실거래가가 없습니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 싸다”고 말할 근거도 없습니다. 현재 최저가는 511,400,000원이고, 배당표상 인수액은 0원이므로 계산상 실질취득은 511,400,000원입니다. 하지만 조병호의 보증금이 미상이고, 제시외 건물·수목 및 일부 토지 현황 변수가 있으므로 이 금액만으로 매수 메리트를 판단하면 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 511,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,514,000원 | 약 매각가의 1.5% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 금강새마을금고 | 408,000,000원 | 408,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 주식회사산성콘텍 | 10,828,125원 | 10,828,125원 | 청구금액 기준 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 함열신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,057,875원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 배당표상 채권자 총 청구 428,828,125원, 채권자 총 배당 428,828,125원, 부족액 0원입니다. 단, 조병호의 보증금·전입일 미상 리스크는 이 표만으로 해소되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 논산시 부적면 신교리 소재 “탑정호수마을” 내에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있고 제반 주위 환경은 보통시됩니다.
- 교통. 마을진입로에 소재하여 차량 접근이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 2는 단독주택, 임차인 표기상 기호 3 서측 일부는 주거용 건부지 등으로 기재되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역이 포함되고, 농업보호구역·준보전산지·농림지역은 접함으로 기재되어 있습니다.
- 제시외 물건. 본건 지상에 제시외 건물 및 제시외 수목이 소재하고, 개략적인 실측에 의거 사정평가되었습니다. 제시외 물건으로 인한 소유권 행사 제한 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 공유·경계 변수. 기호 3,4 토지는 수인 공유 토지로서 의뢰부분의 위치 및 경계 확인이 불가능하다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조병호 점유 확인. 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력 없음으로 단정하지 말고 현장 점유, 임대차계약, 전입세대 열람을 확인해야 합니다.
- 김은주 보증금 확인. 데이터상 대항력은 없지만 보증금 자체가 미상입니다. 배당요구·명도 협상 변수로 남을 수 있습니다.
- 말소기준 원본 대조. 데이터상 말소기준은 2022.11.09 금강새마을금고이나, 등기 목록에는 2023.12.19 1번 근저당 말소 기재가 있으므로 원본 확인이 필수입니다.
- 토지 경계 확인. 기호 3,4 토지는 수인 공유 및 위치·경계 확인 불가능 기재가 있어, 공부상 면적과 실제 이용 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·수목. 일괄매각에 포함되지만 소유권 행사 제한 가능성이 언급되어 있습니다. 철거·사용·분쟁 가능성을 별도 점검해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 511,400,000원 자체를 시세로 보지 말고, 점유 리스크와 토지 환금성을 반영해 보수적으로 산정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “확인 안 된 점유”가 더 중요하다
이 사건은 표면상 현재 최저가 511,400,000원, 계산상 인수액 0원의 말소형 물건처럼 보입니다. 그러나 실제 점유자 2명 중 1명은 전입일·보증금이 미상이고, 물건 자체도 단독주택과 토지, 제시외 건물·수목, 공유토지 경계 확인 문제를 포함합니다. 실거래가 데이터도 없기 때문에 최저가만으로 “싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 결론은 명확합니다. 배당표는 통과, 점유와 토지는 보류. 원본 서류와 현장 확인 전에는 보수 등급으로 접근해야 하는 사건입니다.