대전지방법원 2025타경20497. 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 동아아파트 104동 1층 103호입니다. 용도는 데이터상 아파트이고, 감정 이용상태도 “공동주택(아파트)”로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 88,000,000원에서 1회 유찰된 61,600,000원입니다. 권리만 단순히 보면 인수액은 0원으로 표시됩니다. 그러나 이 사건은 “인수 0원 = 무조건 안전”으로 끝낼 물건이 아닙니다. 배당표상 채권 총액이 556,234,339원인데 현재 회차 매각가로는 60,091,200원만 채권자에게 배당되고, 신청채권자 배당은 0원입니다. 여기에 감정요항표의 임대관계도 미상입니다.
따라서 이 물건의 결론은 단순합니다. 매수인 인수액은 0원으로 보되, 임대관계 미상과 신청채권자 배당 0을 원본 서류에서 확인해야 합니다. 실거래 데이터가 제공되지 않았으므로, 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 말할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20497 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 281 동아아파트 104동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 동아아파트 제104동 제103호 · 공동주택(아파트) · 현황 복도식 아파트 |
| 소유자 | 한철규 (2015.07.30 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사(양도 전: 주식회사 국민은행) 업무수탁기관 주식회사 국민은행 / 46,190,533원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기 발급 | 2026.07.03 · 대전지방법원 논산지원 등기계 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원이지만, 등기 흐름은 길다
데이터상 말소기준은 1994.11.23 을구 1(전 1)번 근저당권 · 한국주택은행 15,600,000원으로 산정되어 있습니다. 이후 가압류, 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시됩니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세 비교 데이터가 없으므로 ‘최저가=싸다’ 금지
이 사건의 현재 최저매각가는 61,600,000원입니다. 이는 감정가 88,000,000원의 70%인 현재 회차 가격입니다. 인수액이 0원으로 표시되므로 데이터상 실질취득 기준도 61,600,000원입니다. 하지만 제공 데이터에는 실거래가 표본이나 호가 자료가 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 시세 대비 저가 여부를 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 61,600,000원 | 60,091,200원 | 496,143,139원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 43,120,000원 | 41,943,840원 | 514,290,499원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 30,183,999원 | 29,240,687원 | 526,993,652원 | 0원 |
회차가 내려가면 매수인의 현금 지출은 줄어들지만, 배당표상 미배당은 더 커집니다. 이 미배당 자체가 곧바로 매수인 인수로 넘어오는 구조는 아니지만, 신청채권자가 현재 회차에서도 배당을 받지 못하는 것으로 표시되는 점은 절차 진행과 원본 서류 확인에서 핵심 체크포인트입니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,508,800원 |
| 을구 1(전 1)번 근저당권 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 갑구 2(전 4)번 가압류 · 우리자동차판매주식회사 | 46,350,000원 | 44,491,200원 |
| 갑구 3(전 7)번 가압류 · 대한보증보험주식회사 | 37,347,072원 | 0원 |
| 갑구 4(전 8)번 가압류 · 대한보증보험주식회사 | 39,857,160원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 33,200,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 한국자산관리공사 | 10,910,730원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 이석남 | 16,864,930원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 42,900,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 42,120,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 33,600,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 36,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 59,400,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사티플레인대부 | 24,700,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 세종신용보증재단 | 117,384,447원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 556,234,339원 중 채권자 배당은 60,091,200원, 미배당은 496,143,139원입니다. 집행비용 1,508,800원을 더하면 매각가 61,600,000원이 모두 소진되고 소유자 교부금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영으로 표시되어 실제 배당은 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 본건은 충청남도 계룡시 엄사면 엄사리 소재 엄사면행정복지센터 남측 인근의 동아아파트 제104동 제103호입니다.
- 주위환경. 주위 일원은 아파트단지, 공원, 근린생활시설, 학교, 우체국 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 동아아파트 제104동 제1층 제103호 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 비고에는 현황 “복도식 아파트”로 표시되어 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕이며 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 기타설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 사다리형 평지로 아파트 건부지 등으로 이용 중이고, 북측 소로3류, 남측 중로3류, 서측 중로2류, 동측 엄사중앙로에 접합니다.
- 규제·공부. 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 표시되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계 “미상”으로 표시되어 있습니다. 이 항목은 권리분석에서 반드시 현장·원본으로 재확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 제공 데이터에 실거래가가 없으므로 최저가 61,600,000원이 싼지 단정할 수 없습니다. 실질취득 기준은 61,600,000원으로 놓고 별도 시세 원본을 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. tenants 목록은 0명이지만 감정요항표는 임대관계 미상입니다. 전입세대, 점유자, 임차권·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당 0. 현재 회차 시나리오에서 신청채권자 청구액 46,190,533원에 대한 배당이 0원으로 표시됩니다. 절차 진행 가능성과 배당 순위를 매각물건명세서·등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 데이터상 말소기준은 1994.11.23 한국주택은행 근저당으로 표시되어 있고, 등기에는 과거 경매·말소·다수 근저당 이력이 함께 있습니다. 단순 권리표만 보지 말고 말소기준 산정 원본을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제 될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 당해세, 최우선변제, 점유관계, 배당요구 종기, 매각물건명세서 비고를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 확인 포인트다
이 물건은 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조로 표시되지 않습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원이고, 배당표도 인수액 0원을 전제로 작성되어 있습니다. 그 점은 분명한 장점입니다. 그러나 감정요항표의 임대관계가 미상이고, 현재 회차에서도 채권자 총 청구액 556,234,339원 중 496,143,139원이 미배당으로 남으며, 신청채권자 배당이 0원으로 표시되는 구조는 가볍지 않습니다. 결론은 권리상 인수는 낮지만, 절차·점유·가격 확인은 무겁게입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 들어갈 물건이 아니라, 실질취득 61,600,000원이 실제 시세와 점유 리스크를 충분히 보상하는지 확인한 뒤 접근해야 합니다.
