대구지방법원 2025타경762. 대구 수성구 신매동 시지보성서한아파트 263동 17층 1703호입니다. 감정가 446,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가격은 218,540,000원입니다. 현 소유자 손명희는 2014.12.26 소유권이전을 마쳤고 거래가액은 357,000,000원입니다. 같은 날 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당 240,000,000원이 말소기준입니다.
이후 같은 조합의 근저당권이 12,000,000원, 12,000,000원, 18,000,000원, 18,000,000원 순으로 추가됐고, 2024.11.05 수성구 압류, 2025.04.28 현재 사건의 임의경매개시결정, 2026.02.06 수성구 압류도 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸하고, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경762 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 신매동 601 시지보성서한아파트 제263동 제17층 제1703호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 134.92㎡ · 17층 |
| 소유자 | 손명희 · 2014.12.26 소유권이전 · 거래가액 357,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 446,000,000원 / 218,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 213,120,043원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 기준
1999.11.04 설정된 씨티은행 근저당은 2014.12.26 해지로 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 경북대구낙농협동조합 채권최고액 240,000,000원입니다. 2016년 이후의 추가 근저당과 2024년 이후 압류·현재 경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음입니다.
② 가격 비교 — 49%까지 내려왔지만 하락 추세는 확인
시지보성서한아파트는 664세대, 사용승인일은 1995.02.08입니다. 비교 대상 전용면적은 134.92㎡로 일치합니다. 시장 요약의 최근 12개월 평균은 571,000,000원, 전체 평균은 583,250,000원이며, 최신 개별 거래는 2022.08 · 600,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 134.92㎡ | 12 | 600,000,000원 |
| 2022.03 | 134.92㎡ | 14 | 530,000,000원 |
| 2021.10 | 134.92㎡ | 12 | 583,000,000원 |
| 2021.06 | 134.92㎡ | 9 | 620,000,000원 |
| 전체 평균 | 134.92㎡ | 4건 | 583,250,000원 |
현재 최저가 218,540,000원은 시장 요약의 최근 12개월 평균 571,000,000원의 38.3%, 전체 평균 583,250,000원의 37.5%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 218,540,000원으로 동일합니다. 가격 숫자만 보면 실거래 기준보다 크게 낮은 구간입니다.
다만 시장 추세는 -7.9%로 하락 방향입니다. 또한 표시된 최신 개별 거래가 2022.08이라는 점 때문에 과거 거래가격만으로 현재 가치를 단정해서는 안 됩니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 49%”라는 할인폭만 볼 것이 아니라, 하락 추세와 현재 현장 가격을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,859,560원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 240,000,000원 | 214,680,440원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 12,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 12,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 18,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 18,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 300,000,000원 가운데 예상 배당은 214,680,440원, 미배당은 85,319,560원입니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 218,540,000원 | 214,680,440원 | 85,319,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 152,978,000원 | 150,036,308원 | 149,963,692원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 107,084,600원 | 104,785,416원 | 195,214,584원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 경북대구낙농협동조합의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리·배당 구조상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 유찰 효과는 낙찰가격과 채권자 회수액에 나타나며, 후순위 근저당의 미배당을 매수인이 떠안는 형태가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물의 17층 1703호입니다.
- 입지. 부근은 아파트·부속상가·단독주택·다가구주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 동측·남측·서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구이며 보호구역과 도로 관련 제한이 함께 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,625,000원/㎡, 토지면적 33,928.0㎡, 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수 1.4회, 매각률 33.33%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 특별매각조건은 매수신청보증금 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 입찰보증금으로 준비하지 않도록 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 현장조사 당시 소유자 비협조로 내부 탐문조사가 곤란했고 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 명도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 시장 하락. 최근 거래 추세가 -7.9%입니다. 감정가 대비 할인폭만 보지 말고 실제 현재 매매호가와 거래 가능 가격을 함께 비교해야 합니다.
- 거래 시점. 표시된 최신 개별 실거래는 2022.08입니다. 과거 600,000,000원 거래를 현재 가치로 그대로 적용하지 않아야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 배당요구종기 이후 확정 자료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 낮아졌고 조건은 까다롭다
이 사건의 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 2014.12.26 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 정리되고 매수인 인수액이 0원이라는 점. 둘째, 2회 유찰로 최저매각가격이 218,540,000원까지 내려와 시장 요약의 최근 12개월 평균 571,000,000원 대비 38.3%라는 점. 셋째, 시장 추세 -7.9%, 임대관계 미상, 그리고 재매각 특별조건 보증금 20%를 반드시 함께 봐야 한다는 점입니다.
따라서 권리 자체는 부담이 적고 가격 격차도 크지만, 과거 실거래의 시점과 하락 추세를 무시해 “무조건 싸다”고 결론내리기보다는 현재 시세와 점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 적절합니다. 권리는 합격, 가격은 매력 구간, 최종 변수는 현재 시세·점유·재매각 조건입니다.
