대구지방법원 2025타경813. 대구광역시 북구 동변동 692-2, 동변로18길 20에 위치한 단독(다가구)주택과 토지입니다. 토지는 190.2㎡, 지목은 대이고, 건물은 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 3층 건물입니다. 현재 최저매각가는 111,141,000원으로 감정가 462,893,880원의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 다가구 임차관계가 얼마나 정확히 정리되어 있는지입니다.

등기상 말소기준권리는 2015.09.02 설정된 성서농업협동조합 근저당권 132,000,000원입니다. 2019년 이후 설정된 심중호 전세권 25,000,000원, 안광보 전세권 28,000,000원과 2025년 경산농업협동조합 가압류 31,183,681원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 회차 배당표에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형

과거 2002년 설정된 정팔임 전세권과 대신증권주식회사 전세권은 각각 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2015.09.02 성서농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 심중호·안광보 전세권과 경산농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 회차에서 미배당이 발생하더라도 그 미배당액을 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 보증금 미상이 핵심 변수

인명으로 확인되는 점유·임차 관련 기재는 모두 말소기준일인 2015.09.02보다 뒤에 전입한 것으로 나타나 자료상 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 경우가 대부분이고, 별도로 전입일을 특정할 수 없는 주거 점유 기재도 있어 배당과 명도 단계의 실무 확인은 반드시 남습니다.

심중호는 등기부상 102호에 전세금 25,000,000원의 전세권을 설정했고, 안광보는 302호에 전세금 28,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 두 전세권 모두 말소기준 이후 설정된 권리로 매각으로 소멸하며, 현재 회차 배당액은 각각 0원입니다.

③ 가격 구조 — 4회 유찰이 곧 ‘시세보다 저렴’하다는 뜻은 아니다

감정가 462,893,880원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 111,141,000원, 감정가의 24.01%입니다. 추가 유찰 시 자료상 매각가격은 77,798,700원, 그 다음은 54,459,090원으로 내려갑니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,141,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 잔액이 성서농업협동조합 근저당권에도 전액 미치지 못합니다. 채권총액 216,183,681원 중 108,785,026원이 배당되고 107,398,655원이 미배당으로 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 이용상태는 단독(다가구)주택입니다. 아파트가 아니라 여러 호실을 임대하는 형태의 주택으로 봐야 합니다.
• 입지. 동변초등학교 북동측 인근이며, 주위는 주택과 근린상가 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 3층이며, 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 대 190.2㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 868,300원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3구역 등에 해당합니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 재확인. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수입니다. 호실별 계약관계와 배당요구 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
• 전입일 미상 점유 확인. 전입일을 특정할 수 없는 주거 점유 기재는 대항력 판정이 끝난 것이 아닙니다.
• 102호 중복 관계 확인. 102호에는 점유자 심재길의 전입기재와 별도로 심중호의 전세권이 존재하므로 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
• 301호 점유 확인. 동일 301호에 RAKHMONOV DILSHOD KHUDOYBERDI UGLI와 DAVRONOV UROL CHORIEVICH의 전입기재가 있습니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2021.05.25 민간임대주택 등록 등기의 현재 상태와 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되어 있으므로 감정평가 범위와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 다가구 수익성과 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 임차관계 확인이 먼저”

이 사건은 감정가 462,893,880원에서 4회 유찰되어 최저가가 111,141,000원까지 떨어진 물건입니다. 등기상 말소기준 이후의 전세권·가압류는 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 식별 가능한 점유자들의 전입일 역시 모두 말소기준 이후입니다.

하지만 다가구주택에서는 등기부만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않고, 전입일을 특정할 수 없는 주거 점유 기재도 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘4회 유찰된 초저가 물건’이 아니라 ‘후순위 권리는 소멸하지만 임차관계를 끝까지 확인해야 하는 다가구 경매’로 보는 것이 맞습니다. 권리의 큰 틀은 소멸형, 입찰의 승부처는 임차보증금·점유· 실제 수익가치 확인입니다.