대구지방법원 2025타경832. 영천시 금호읍 신월리 21-3 일대의 자동차매매장과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 등기사항증명서상 자동차매매장(창고)으로 기재됐으나 2019.11.7. 표시변경되어 일반건축물대장과 실제 이용상태는 자동차매매장(사무실)입니다. 제시외 건물까지 포함한 일괄매각이며, 토지면적은 3,801㎡입니다.
권리관계의 출발점은 2019.03.08. 설정된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 같은 날 설정된 근저당권 6건과 2019.07.26. 설정된 근저당권 1건의 채권최고액 합계는 1,656,000,000원입니다. 현재 최저매각가를 가정한 배당에서는 집행비용을 제외한 1,542,101,970원이 근저당권자에게 배당되고, 113,898,030원의 미배당이 발생합니다. 다만 이는 채권자의 미회수액으로, 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 금호읍 신월리 21-3 · 신월리 19-2 주1 · 경상북도 영천시 금호읍 금호로 468 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 자동차매매장(사무실) · 토지 3,801㎡ |
| 건물 이용상태 | 사무실 · 화장실 · 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층 |
| 소유자 | 김문태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,183,883,400원 / 1,560,103,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,551,967,270원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.03.08. 접수된 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 같은 날 접수된 을구 2번부터 6번 근저당권과 2019.07.26. 설정된 을구 7번 근저당권은 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025.05.16. 경매개시결정도 소멸 대상입니다.
농협은행 주식회사의 2025.05.19. 가압류 62,390,996원은 2025.06.13. 해제로 말소됐고, 금호농업협동조합의 2025.06.23. 가압류 26,298,160원도 2025.12.12. 취하로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 매수인이 승계할 가압류는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이옥화 | 1,488㎡ | 2024.05.16 | 미상 | 2026.03.25 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 이옥화 1명입니다. 전입신고일 2024.05.16.은 말소기준권리 2019.03.08.보다 늦으므로 대항력이 없고 보증금 승계 위험도 없습니다. 배당요구는 2026.03.25. 제출됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능액은 확정할 수 없습니다. 이 불확실성은 배당금 배분에는 영향을 줄 수 있으나, 대항력이 없으므로 매수인의 보증금 인수로 이어지지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 근거는 없다
감정가는 3,183,883,400원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 1,560,103,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득액도 1,560,103,000원입니다.
그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 자동차매매장, 사무실, 제시외 건물과 3,801㎡ 토지를 함께 취득하는 비표준 상업용 물건이므로 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 감정가 49%는 유찰 결과일 뿐, 시세보다 저렴하다는 근거가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,560,103,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,001,030원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 7. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 246,101,970원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.2%를 기준으로 한 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 1,656,000,000원 중 1,542,101,970원이 배당되고 113,898,030원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모
- 입지. 영천시 금호읍 신월리 원제삼거리 남측 인근으로, 자동차매매장·국도변 상가·나지·농경지·임야가 혼재한 국도변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통시설과의 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 잡종지, 토지이용상황은 상업용이며 평지의 부정형 토지로 광대로 한 면에 접합니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층으로 사무실과 화장실로 이용되며 위생설비 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지와 접하며, 별도 감정 내용에는 농림지역·농업진흥구역·하천구역 및 하천 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
- 지역 표기 확인. 토지 관련 자료에는 자연녹지지역이 기재된 반면 감정 내용에는 농림지역이 기재돼 있으므로 토지이용계획확인서와 지적·도시계획 원본을 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거용 표준물건과 달리 자동차매매장 영업수요, 토지 규제, 건물 상태와 제시외 건물의 효용에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 자동차매매장 건물, 제시외 건물의 위치·면적·현황을 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계. 이옥화가 1,488㎡를 점유하고 있으므로 실제 사용 범위, 임대차계약 내용, 보증금과 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 권리와 명도 구분. 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않더라도 점유자가 존재하므로 인도명령과 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 상업용 토지, 자동차매매장 임대수익, 철거·보수비와 실제 영업 가능성을 기준으로 별도 가격평가가 필요합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역, 농림지역, 농업진흥구역, 하천구역 등 기재 내용을 관할 행정기관과 토지이용계획확인서로 재확인해야 합니다.
- 배당 변동. 보증금·확정일자가 미상인 임차인의 배당순위와 당해세가 확인되면 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지이용계획확인서를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 자산 검증은 남는다”
이 사건은 등기상 권리분석만 보면 비교적 명확합니다. 2019.03.08. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이옥화도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체입니다. 자동차매매장과 3,801㎡ 토지, 제시외 건물을 함께 취득하는 비표준 자산이고, 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 토지이용 규제 표기도 원본 확인이 필요합니다. 권리는 통과, 가격과 활용성은 정밀검증. 감정가 대비 할인율보다 실제 영업가치와 토지가치, 규제 및 명도비용을 기준으로 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
