대구지방법원 2025타경832. 영천시 금호읍 신월리 소재 기타 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 김문태이고, 말소기준권리는 2019.03.08 농협은행주식회사 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당들과 2019.07.26 근저당, 2025.05.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부에 한때 존재한 가압류 2건도 각각 이미 말소됐습니다.
권리만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 점유자 이옥화의 전입일은 2024.05.16으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구가 실제 어느 범위까지 인정되는지는 별도 확인이 필요합니다. 이 불확실성이 곧바로 보증금 승계를 뜻하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경832 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 금호읍 신월리 21-3 · 등기상 신월리 21-3, 19-2 주1 · 도로명주소 금호로 468 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 자동차매매장(사무실) · 사무실 및 화장실 |
| 토지 | 3,801㎡ · 잡종지 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 김문태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,183,883,400원 / 1,092,072,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,551,967,270원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.03.08 접수된 을구 1번 농협은행주식회사 근저당 180,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번부터 6번까지 총 5건의 근저당이 추가 설정됐고, 2019.07.26 을구 7번 근저당 360,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025년 발생한 가압류 2건은 경매 이전·진행 중 이미 말소됐습니다.
임차·점유 관계 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이옥화 | 1,488㎡ | 2024.05.16 | 2026.03.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 이옥화의 전입일 2024.05.16은 말소기준 2019.03.08보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.03.25 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부·배당액은 확정할 수 없습니다. 다만 현재 권리분석상 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보지는 않으며, 예상 인수액도 0원입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 3,183,883,400원, 현재 최저매각가는 1,092,072,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 상태라 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 사건에서는 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
다음 회차 시나리오에서는 4회 유찰 시 최저가가 764,450,400원, 5회 유찰 시 535,115,279원으로 내려갑니다. 하지만 유찰이 반복될수록 채권자 미배당액도 901,594,104원, 1,128,635,874원으로 커집니다. 이는 매수인이 그 금액을 인수한다는 뜻이 아니라, 매각대금으로 담보채권 전액을 충당하지 못하는 폭이 커진다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,092,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,320,720원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 22,751,280원 |
| 7. 을구 7번 근저당 · 농협은행주식회사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 채권최고액 합계 1,656,000,000원 중 예상 배당액은 1,078,751,280원이고 미배당은 577,248,720원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영천시 금호읍 신월리 “원제삼거리” 남측 인근. 주변은 자동차매매장, 국도변 상가, 나지, 농경지 및 임야 등으로 형성된 국도변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통시설과의 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층 구조로, 사무실과 화장실로 이용되고 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 3,801㎡ 잡종지·상업용, 평지·부정형, 광대로한면 조건입니다. 공시지가는 431,200원/㎡입니다.
- 이용 제한. 토지 관련 표시에는 자연녹지지역·가축사육제한구역·준보전산지 접함이 나타나며, 감정요항에는 농림지역·농업진흥구역·하천 저촉·하천구역이 기재돼 있습니다. 필지별 적용 범위를 공적장부와 대조해야 합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 판단. 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 자동차매매장·사무실 및 토지의 실제 거래가격과 임대수익성을 별도로 검증하세요.
- 필지별 토지이용계획. 자연녹지지역 표시와 농림지역·농업진흥구역·하천구역 관련 기재가 함께 있으므로 대상 필지별 규제 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 제시외 건물까지 포함되는 조건이므로 현장 구조, 사용 범위와 감정평가 반영 상태를 대조하세요.
- 점유자 확인. 이옥화는 말소기준 후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 내역과 실제 점유·인도 상태를 확인하세요.
- 배당표 해석. 현재 미배당 577,248,720원은 담보채권자의 미회수액이지 매수인이 승계할 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획확인서를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”
이 사건은 등기 권리관계 자체보다 부동산의 이용성과 가격을 판단하는 난도가 더 높은 물건입니다. 2019.03.08 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 담보권은 매각으로 소멸하며, 점유자 이옥화도 2024.05.16 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 3회 유찰로 최저가가 1,092,072,000원까지 낮아졌지만 최근 실거래 기준이 없기 때문에 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다. 더구나 자동차매매장·사무실과 토지가 함께 매각되고, 토지 관련 규제에 자연녹지지역뿐 아니라 농림지역·농업진흥구역·하천 관련 기재도 존재합니다. 권리는 비교적 명료하지만, 토지이용 가능성·현장·시장가격을 확인하기 전에는 보수적인 접근이 맞는 사건입니다.
