대구지방법원 2025타경887. 대구 동구 지묘동 동화빌라 2동 301호, 전용 71.85㎡의 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 43,218,000원으로 감정가 126,000,000원에서 4회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.10.26 설정된 세림신용협동조합의 근저당권 72,000,000원이고, 2023.10.13 최현아의 후순위 근저당권 25,000,000원과 2025.06.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 이 환은 2020.08.31 전입해 말소기준권리보다 앞서며, 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 문제는 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않는다는 점입니다. 보증금이 남아 배당으로 회수되지 않는다면 그 미배당액은 매수인이 부담할 수 있으므로, 현재의 낮은 최저가를 곧바로 실제 취득비용으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경887 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 지묘동 819 동화빌라 2동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 71.85㎡ |
| 소유자 | 주식회사러스텔라 |
| 소유권 취득 | 2022.10.26 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 43,218,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세림신용협동조합 / 61,373,311원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2022.10.26 세림신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.01.16 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 후순위인 최현아 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 하나카드·삼성카드 가압류와 삼성카드 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이 환 | 2020.08.31 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 조현정 | 2024.03.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
조현정은 2024.03.14 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이 환은 2020.08.31 전입이어서 선순위입니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않으므로, 특히 이 환의 보증금·점유관계·배당 여부 확인이 입찰 전 최우선 과제입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘싸다’고 결론내릴 수 없다
동화빌라 전용 71.85㎡의 비교 거래는 2022.10 3층 130,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 43,218,000원은 이 거래가의 33.2%입니다. 다만 비교 표본이 1건뿐이고 거래시점도 2022.10이므로, 이를 현재 시세의 확정값으로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 71.85㎡ | 3 | 130,000,000원 |
단지 규모도 15세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건 역시 4회 유찰됐습니다. 거래 표본이 얇고 경매 유찰도 반복됐다는 점을 함께 보면 환금성을 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,177,924원 |
| 1. 근저당 · 세림신용협동조합 | 72,000,000원 | 42,040,076원 |
| 2. 근저당 · 최현아 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 채권자 총 97,000,000원 중 42,040,076원이 배당되고 54,959,924원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 표에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인의 실질 인수액을 확정해 넣을 수 없으므로, 표의 배당액만으로 매수인 부담이 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 43,218,000원 | 42,040,076원 | 54,959,924원 |
| 5회 유찰 시 | 34,574,400원 | 33,552,061원 | 63,447,939원 |
| 6회 유찰 시 | 27,659,520원 | 26,761,649원 | 70,238,351원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가와 근저당권 배당액은 낮아집니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아지는 것만으로 실질취득가가 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낮아진 낙찰가만큼 인수부담이 커질 수 있으므로, 보증금 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 토지. 지목 대, 토지면적 679.0㎡, 평지·세로장방 형태이며 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 제3종일반주거지역에 접합니다.
- 계획·제한. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·고도지구가 포함되고, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,190,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 동화빌라 15세대, 사용승인일은 1993.10.13입니다.
- 거래·경매 표본. 동일면적 확인 거래는 2022.10 130,000,000원 1건이며, 단지 경매 평균 유찰은 4.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이 환 보증금 확인. 2020.08.31 선순위 전입이므로 임대차계약서·매각물건명세서·배당요구 여부를 대조해 실제 보증금을 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 보증금 인수가 확인되면 낙찰가에 인수액을 더한 금액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 조현정 점유관계 확인. 2024.03.14 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 가격표본 한계. 비교 가능한 거래는 2022.10 130,000,000원 1건뿐이므로 현재 시세를 별도로 재확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 사건과 단지 경매 평균 유찰 횟수가 모두 4회인 만큼 가격 외 점유·임차·환금성 요인을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 볼 숫자는 보증금이다
이 물건은 감정가 126,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 43,218,000원까지 내려왔습니다. 2022.10 동일면적 거래 130,000,000원과 비교하면 33.2%에 불과합니다. 하지만 이 할인율은 매수인이 실제로 부담할 총액을 뜻하지 않습니다.
말소기준보다 앞선 이 환의 전입일은 2020.08.31이고 대항력이 있습니다. 보증금이 미상인 상태에서는 미배당 보증금 승계액도 알 수 없고, 따라서 실질취득가 역시 산정 불가입니다. 후순위 등기는 정리되지만 임차인 리스크가 남아 있으므로, 이 사건의 결론은 “등기권리는 단순하지만 선순위 임차인 보증금 확인 전에는 저가매수로 판단할 수 없다”입니다.
