276,926,000원
대구지방법원 2025타경957. 대구 북구 동변동 666-8의 토지와 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건 용도는 연립·다세대와 토지로 분류됐지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독(다가구)주택입니다. 토지면적은 195.1㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 3층 구조입니다. 소유자는 최성덕과 최윤경으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2014.10.29. 설정된 성서농업협동조합의 근저당권 96,000,000원입니다. 이후 경산농업협동조합·하나카드·삼성카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 후순위 권리는 정리되지만, 이 사건의 위험은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인에게 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경957 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 동변동 666-8 대구광역시 북구 동변로15길 11-14 |
| 물건종류 | 단독(다가구)주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 3층 건물 |
| 토지 | 195.1㎡ · 대 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 최성덕 2분의 1 · 최윤경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 565,154,520원 / 276,926,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성서농업협동조합 / 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차인은 별도
2002년부터 2023년까지 설정됐던 과거 전세권과 한국토지주택공사의 주택임차권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매각으로 소멸하는 후순위 등기채권과 달리, 최연민의 임차권 위험은 실제 보증금과 배당 결과를 확인해야만 금액으로 환산할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최연민 | 302호 | 2012.12.03 | 미상 | 미상 | 2025.07.22 | 있음 | 미상 | 가능성 |
| 유해식 | 미상 | 2014.11.07 | 미상 | 미상 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경희 | 205호 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 연지환 | 301호 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 2025.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상일 | 201호 · 주거 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심효정 | 101호 | 2024.07.18 | 미상 | 미상 | 2025.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송현찬 | 201호 · 주거 | 2024.09.05 | 2023.08.21 | 미상 | 2025.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 없으므로 실제 임차인은 7명입니다. 이 가운데 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람은 최연민 1명이고, 나머지 6명은 전입일이 2014.10.29. 이후라 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 보증금과 일부 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 실질취득액이 먼저
현재 최저매각가는 감정가 565,154,520원의 49%인 276,926,000원입니다. 두 차례 유찰로 표면가격은 크게 낮아졌지만, 이 물건은 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
④ 단순 예상배당표 (매각가 276,926,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,676,964원 |
| 1. 근저당 · 성서농업협동조합 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경산농업협동조합 | 31,183,681원 | 31,183,681원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 6,593,455원 | 6,593,455원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 7,839,128원 | 7,839,128원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 130,632,772원 |
위 표는 등기채권과 추정 집행비용을 단순 배분한 결과입니다. 당해세와 임차인 최우선변제·우선변제 배당은 반영되지 않았으므로, 소유자 잔여액과 최연민의 실제 미배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 276,926,000원 | 0원 | 130,632,772원 |
| 3회 유찰 시 | 193,848,200원 | 0원 | 48,718,061원 |
| 4회 유찰 시 | 135,693,740원 | 8,622,236원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동변초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 3층 건물로 외벽은 화강석재붙임·치장타일, 내부는 벽지·타일·내부바닥재 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역의 대지 195.1㎡이며, 평지·세로장방·소로한면 조건입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·상대보호구역·비행안전제2구역 등에 포함되거나 접합니다.
- 공시지가. 818,600원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다가구주택 전체와 토지를 함께 취득하는 구조로, 구분된 공동주택 한 호보다 임차인 관리와 매각 검토가 복잡합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최연민 보증금 확인. 302호 임대차계약서, 보증금, 현재 점유, 확정일자와 배당요구 금액을 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 최저가가 아니라 낙찰가와 선순위 임차인 미배당액을 합한 총액으로 판단해야 합니다.
- 나머지 6명 보증금 확인. 대항력은 없더라도 최우선변제나 배당순위에 따라 배당표와 명도협의가 달라질 수 있습니다.
- 201호 중복 점유 확인. 이상일과 송현찬이 모두 201호로 조사돼 실제 점유관계와 임대차 승계 과정을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 전체가 매각대상에 포함되는지 매각목록과 감정평가서 원본을 대조해야 합니다.
- 명도비용 산정. 실제 임차인 7명이 확인되므로 호실별 이사 시기, 점유 상태와 협의비용을 별도로 예상해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 단순 예상배당표에 반영되지 않은 선순위 조세와 소액임차인 배당 여부를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 지구단위계획구역·비행안전제2구역·상대보호구역 등에서 증축·재건축·용도변경 제한이 있는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “미상 보증금”이 크다
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고, 등기부상 후순위 가압류는 모두 소멸합니다. 하지만 이 사건을 안전한 저가 매물로 단정할 수는 없습니다. 실제 임차인 7명 가운데 최연민은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 정작 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 매수인이 부담할 실질취득액은 276,926,000원으로 고정되지 않습니다. 최연민이 배당으로 돌려받지 못하는 보증금이 있으면 그 금액이 낙찰대금 위에 추가됩니다. 이 사건의 우선순위는 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라, 선순위 보증금과 예상배당액을 먼저 확정하는 것입니다. 등기는 정리되지만 인수금은 미상입니다. 권리 확인 전에는 가격 판단도 보류가 맞습니다.