대구지방법원 2025타경982. 대구 북구 침산동 15-55의 토지와 제1호 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택·창고·변소이고, 토지는 198㎡의 대지입니다. 건물은 시멘트벽돌조 또는 시멘트블럭조 단층 구조로 조사됐습니다. 아파트처럼 표준화된 집합주택이 아니라, 토지와 여러 이용 부분을 함께 검토해야 하는 물건입니다.
권리의 출발점은 1991년 3월 11일 설정된 침산새마을금고 근저당권입니다. 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 오래된 선순위 근저당권들의 실제 채권액이 확정되지 않아 예상배당은 크게 달라질 수 있습니다. 이는 채권자 배당의 불확실성이지, 등기상 소멸 대상 권리를 매수인이 그대로 떠안는다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경982 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 15-55 제1호 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택·창고·변소 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 198㎡ · 준주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 최종옥 (2018.08.07. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 444,438,160원 / 217,775,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황정숙 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기 현황 | 근저당권 11건 · 압류 0건 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 목록2 · 일반건축물대장 없음 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당권부터 모두 소멸형
말소기준권리는 1991년 3월 11일 접수된 침산새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 설정된 추가 근저당권들과 2005년 이후의 근저당권, 2024~2025년 드림새마을금고 및 황정숙 근저당권, 2025년 7월 28일 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2001년 중소기업은행 가압류와 일부 근저당 관련 등기는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없으며, 계산상 임차보증금 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 입찰 전에는 전입세대 열람, 현황조사서·매각물건명세서 원본, 현장 점유자를 다시 대조해야 합니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도, 반대로 점유자가 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 217,775,000원으로 감정가 444,438,160원의 49%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 표준화된 아파트가 아닌 토지·주택·창고·변소 일괄매각 물건은 건물 상태, 제시외 부분, 도로 조건, 철거·수선비에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 217,775,000원 | 38,073,850원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 152,442,500원 | 102,491,695원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 106,709,750원 | 147,584,186원 |
유찰이 반복될수록 매각가는 내려가지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산됐습니다. 대신 채권자의 미배당액이 38,073,850원에서 102,491,695원, 147,584,186원으로 커집니다. 이 변화는 채권자 회수율의 문제이며, 가격 매력은 현장 상태와 실제 시장가를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,775,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,848,850원 |
| 침산새마을금고 · 을구 1번 | 미상 | 0원 |
| 침산새마을금고 · 을구 2번 | 미상 | 0원 |
| 침산새마을금고 · 을구 3번 | 미상 | 0원 |
| 침산새마을금고 · 을구 4번 | 미상 | 0원 |
| 침산새마을금고 · 을구 5번 | 미상 | 0원 |
| 침산새마을금고 · 을구 7번 | 미상 | 0원 |
| 드림새마을금고 · 을구 8번 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 드림새마을금고 · 을구 9번 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 황정숙 · 을구 10번 | 180,000,000원 | 141,926,150원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액이 확인된 채권 합계는 252,000,000원이며, 현재 계산상 채권자 배당액은 213,926,150원, 미배당액은 38,073,850원입니다. 선순위 침산새마을금고 채권액과 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동침산네거리 남동측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 이용 및 간선도로 접근성 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 대 198㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 732,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며, 일부 토지는 시가지경관지구(중심)에 해당합니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 건물. 주택 부분은 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층이고, 창고·변소 부분은 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층입니다. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 아파트처럼 규격화된 상품이 아니며, 주택·창고·변소와 제시외 건물을 함께 평가해야 합니다. 일반건축물대장 부재와 비표준 구조는 매수층과 담보대출 가능성을 제한할 수 있어 환금성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일반건축물대장 부재 확인. 건축물 현황도, 과세대장, 사용승인·허가 관계와 실제 면적을 관할 기관에서 대조하세요.
- 제시외 건물 범위 확인. 포함 목록2의 위치·구조·면적과 소유권 귀속, 철거 가능성 및 평가 반영 범위를 감정평가서 원본에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·외국인체류 확인과 현장 방문으로 주택·창고·변소의 실제 사용자를 구분하세요.
- 선순위 채권 원금 확인. 침산새마을금고의 오래된 근저당권 채권액은 예상배당에서 제외됐습니다. 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 배당 구조를 정확히 볼 수 있습니다.
- 도로·경계 실측. 토지의 세로한면(불) 도로 조건, 15-53 공동담보 토지와의 관계, 실제 출입로 및 경계를 지적도·현황측량으로 확인하세요.
- 수선·철거비 반영. 시멘트벽돌조·블럭조 단층 건물의 노후도, 누수, 균열, 난방·배수 상태를 점검하고 응찰가에서 비용을 차감하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각 비고를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 물건 자체의 실사가 더 어렵다
이 사건은 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수도 0원인 소멸형 구조입니다. 그러나 그것만으로 안전한 입찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래가 없고, 일반건축물대장이 존재하지 않으며 제시외 건물까지 포함됩니다. 이용상태도 주택·창고·변소로 나뉘고 임대관계는 미상입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 건축물의 적법성·현황·점유·수선비와 실제 환금가치입니다. 선순위 근저당권 채권액이 미상인 점은 배당표의 신뢰도를 낮추지만, 현재 분류상 매수인 인수금으로 이어지는 권리는 아닙니다. 결론은 등기 권리는 통과, 물건 실사와 가격 판단은 보수적으로 접근입니다.