대구지방법원 2025타경7557. 영천시 금호읍 신월리 526-6과 신월리 526-9 관련 부동산을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 근린생활시설로 기재된 건물은 현황상 공방 등으로 이용되고 있고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 등기부상 소유자는 정창열이며, 2022년 7월 15일 영천농업협동조합 앞으로 설정된 채권최고액 108,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다.
말소기준권리 이후 설정된 경산축산업협동조합·경북신용보증재단·농협은행의 가압류와 국세·지방세, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에는 (주)대륙개발과 주식회사 아이밀 영남지점이 점유자로 확인됐고, 두 법인의 전입일이 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 상태로 보고 인수 위험을 열어둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7557 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 금호읍 신월리 526-6 · 신월리 526-9 · 경상북도 영천시 금호읍 신월숲길 103 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공부상 근린생활시설, 현황 공방 등 이용 |
| 소유자 | 정창열 (2022.07.15. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 180,036,350원 / 88,218,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영천농업협동조합 / 83,632,515원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 토지 현황 | 토지면적 430㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 과수원 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022년 7월 15일 접수된 영천농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 가압류와 압류는 모두 매각으로 소멸하도록 분류돼 있어 등기상 후순위 권리를 직접 인수하는 구조는 아닙니다. 2016년 북안농업협동조합 근저당권과 2021년 영동새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다.
② 점유자 현황 — 실제 점유 법인 2곳
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)대륙개발 사무실 | 138.32㎡ | 2022.04.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 아이밀 영남지점 | 16.5㎡ | 2020.05.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유자의 전입일은 말소기준일인 2022년 7월 15일보다 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 전입일만 보고 대항력 있다고 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 낙찰자가 부담할 인수액과 실질취득액도 산정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 시세 확인 전 할인율만 보지 말 것
현재 최저매각가는 88,218,000원으로 감정가 180,036,350원의 49%입니다. 다만 동일하거나 유사한 부동산의 최근 12개월 평균, 최신 거래와 가격 추세를 비교할 수 있는 실거래가가 확인되지 않습니다. 토지와 건물을 함께 매각하고, 공부상 근린생활시설이 현황상 공방으로 이용되는 물건이므로 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격은 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,924원 |
| 2. 근저당 · 영천농업협동조합 | 108,000,000원 | 86,230,076원 |
| 3. 가압류 · 경산축산업협동조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 16,986,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,753,939원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 186,740,339원 중 예상배당은 86,230,076원이며 미배당액은 100,510,263원입니다. 영천농업협동조합의 신청채권 청구액 83,632,515원은 현재 회차 예상배당 기준으로 충족되지만, 당해세·임차인 최우선변제가 발생하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 등기상 산출 인수액은 0원이지만 선순위 가능 점유자의 보증금 인수 여부는 별도입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신월리마을회관 남서측에 인접하며, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 일련번호 2는 일련번호 1을 경유해 접근합니다.
- 현황 이용. 건물은 공방 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 단층 구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·보일러설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 도로 저촉. 일련번호 1은 소로2류에 저촉되며 토지 일부 지상 도로가 감정평가에 반영됐습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 공부상 근린생활시설의 실제 이용은 공방 등입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 법인 계약 확인. (주)대륙개발과 주식회사 아이밀 영남지점의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록일과 실제 점유 개시일을 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 두 점유자의 배당요구 여부와 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당과 후순위 부족액을 계산할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 신월리 526-6과 526-9, 제시외 건물의 매각 포함 범위와 현황 경계를 대조해야 합니다.
- 도로 저촉 확인. 목록 1 토지 일부의 도로 저촉 위치와 실제 사용상태를 지적도·현황도에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 인근 토지·근린생활시설·공방 이용 물건의 최근 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원 ≠ 실제 인수 0원”
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리가 모두 소멸한다는 점만 보면 단순합니다. 그러나 낙찰 판단의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유 법인 2곳입니다. 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인 실질취득액을 계산할 수 없고, 실거래 시세도 확인되지 않아 88,218,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거도 부족합니다.
등기권리는 소멸, 점유 인수는 미상, 가격은 검증 전. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 두 점유 법인의 임대차관계와 세금 우선순위, 일괄매각 범위를 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 가격 메리트보다 인수 위험을 우선해 판단하는 것이 맞습니다.
