대구지방법원 2025타경8029. 청도군 금천면 김전리 1106의 토지와 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 1,359㎡ 공장용지이고, 건물은 공부상 제조업소·일반음식점·단독주택으로 이용됩니다. 1층은 제조업소 내 사무실·판매점·작업실·화장실 등, 2층은 일반음식점과 주택으로 사용 중입니다. 소유자는 농업회사법인주식회사상생이며, 말소기준권리는 2022년 7월 27일 설정된 달서새마을금고 근저당권 450,000,000원입니다.

등기상 핵심 구조는 어렵지 않습니다. 말소기준권리 뒤에 남아 있는 달서새마을금고 후순위 근저당 36,000,000원, 청도축산업협동조합 가압류 5,253,189원, 류종진 근저당 32,500,000원, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석의 초점은 등기보다 점유관계에 있습니다. 2021년 2월 15일 전입한 농업회사법인 주식회사 상생의 보증금 10,000,000원은 말소기준보다 앞서 대항력이 있고 우선변제권이 없어 전액 인수로 산정되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차보증금은 별도

2020년 8월 26일 임의경매 매각으로 과거의 달서새마을금고 근저당, 신용보증기금·대구신용보증재단 근저당, 가압류·압류 등이 정리된 뒤 달서새마을금고가 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 7월 27일 현 소유자 농업회사법인주식회사상생으로 소유권이 이전됐고, 같은 날 설정된 을구 10번 달서새마을금고 근저당 450,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력 1건, 후순위 2건

김아영과 이현정은 모두 말소기준권리인 2022.07.27보다 뒤에 전입해 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 특히 김아영은 등기부상 과거 권리자·채무자와 동일한 이름으로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다.

③ 가격 — 49%라는 숫자보다 실질취득가를 봐야 한다

현재 최저매각가는 317,080,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 이 물건은 대항력 임차보증금 10,000,000원을 별도로 인수하므로, 현재 회차에서 매수인이 부담하는 실질취득가는 327,080,000원입니다.

3회 유찰 시 매각가는 221,956,000원, 4회 유찰 시 155,369,200원으로 낮아지지만, 대항력 임차 보증금 10,000,000원은 각 회차에서도 그대로 매수인 부담으로 남습니다. 즉 유찰이 진행되더라도 낙찰가와 별도로 10,000,000원의 인수액을 항상 합산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 317,080,000원 가정)

현재 매각대금에서는 집행비용 5,239,120원을 제외한 311,840,880원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 211,912,309원입니다. 대항력 임차 보증금 10,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청도군 금천면 김전리 ‘신교동마을’ 남동측 인근으로, 주변은 단독주택·소규모공장·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 교통시설 접근성과 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
• 이용상태. 1층은 제조업소 내 사무실·판매점·작업실·화장실 등, 2층은 일반음식점·주택으로 이용 중입니다.
• 토지. 1,359㎡ 공장용지, 주상용, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 105,100원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형 금천03)이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 건물. 일반철골구조 2층 건물로 사용승인일은 2015.03.16, 1층 계단실과 2층 증축은 2015.11.02입니다.
• 환금성. 제조업소·음식점·주택이 혼합된 비표준 복합용도 물건으로, 아파트처럼 단순한 동일평형 시세비교가 가능한 유형은 아닙니다.

⑥ 매각 포함·제외 물건 — 현장 확인이 중요하다

• 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물도 포함됩니다.
• 수목. 지상에 식재된 수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
• 현관 차양. 건물에 부합된 현관 차양은 건물에 포함해 평가됐습니다.
• 지붕 차이. 공부상 지붕은 슬라브지붕이나 실제는 슬라브 및 판넬지붕입니다.
• 매각 제외. 이전 설치 가능한 컨테이너, LPG저장소, 1층 내부 냉동·냉장시설은 매각에서 제외됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 계산. 현재 최저가 317,080,000원에 대항력 임차 보증금 10,000,000원을 더한 327,080,000원을 기준으로 판단하세요.
• 대항력 임차. 농업회사법인 주식회사 상생의 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 산정됩니다.
• 후순위 점유자. 김아영·이현정의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 둘 다 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만 점유·명도 관계는 확인해야 합니다.
• 김아영 관계 확인. 등기부상 과거 권리자·채무자와 동일한 이름으로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있습니다.
• 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 낙찰가의 적정성을 판단할 수 없습니다.
• 매각 제외 시설. 컨테이너·LPG저장소·냉동·냉장시설은 매각 대상이 아니므로 현장 상태와 운영 영향 확인이 필요합니다.
• 복합용도 확인. 제조업소·일반음식점·주택이 혼재하는 구조와 각 공간의 실제 점유·사용 상태를 현장에서 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 인수·용도·환금성을 먼저 본다

이 사건은 표면적으로 감정가 647,101,680원에서 최저가 317,080,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 매수인은 대항력 임차 보증금 10,000,000원을 추가로 떠안아야 하므로 실제 판단 기준은 327,080,000원입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸해 구조가 비교적 명확하지만, 대항력 임차 1건과 복합용도·매각 제외 시설이 남습니다.

특히 이 물건은 제조업소·음식점·주택이 섞인 기타 + 토지 유형이고 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리는 대부분 정리되지만 인수 10,000,000원은 확정적으로 반영하고, 가격은 현장·용도·환금성까지 함께 검증해야 하는 사건입니다.