대구지방법원 2025타경8381. 대구 수성구 대흥동 ‘이니셜타운’ 1층 104호 근린시설입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 5층 건물 중 1층 단위상가이고, 현재는 공인중개사사무실로 이용 중입니다. 공부상 용도는 일반음식점이지만 현황은 사무실로 확인돼 공부와 실제 이용상태가 다릅니다. 권리의 기준점은 2021년 우리은행 근저당권이며 채권최고액은 406,800,000원입니다.
이 사건에서 눈에 띄는 숫자는 최저매각가입니다. 감정가 435,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 104,444,000원, 감정가 대비 24.01% 수준입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 동일 물건군의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 검증되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8381 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 대흥동 833-1 이니셜타운 1층 104호 · 도로명 대구광역시 수성구 알파시티1로42길 17 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 사무실(공인중개사사무실) |
| 소유자 | 김지원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 104,444,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 351,965,581원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.24 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 406,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 매각으로 소멸
2018년 대구은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2021.11.24 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하고, 2025.06.25 임의경매개시결정 역시 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기자료상 압류는 0건입니다.
② 가격·환금성 — 24%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 회차 최저가는 104,444,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 추가 유찰 시 데이터상 5회 유찰 가격은 73,110,800원, 6회 유찰 가격은 51,177,560원으로 내려갑니다. 하지만 비교 가능한 실거래 지표가 없으므로, 어느 회차에서도 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시장보다 저렴하다’고 표현할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 104,444,000원 | 304,618,216원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 73,110,800원 | 335,405,194원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 51,177,560원 | 356,943,636원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 104,444,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,262,216원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 406,800,000원 | 102,181,784원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 104,444,000원 가정 시 우리은행 근저당 채권최고액 기준 미배당은 304,618,216원입니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 대흥동 소재 수성T.G 서측 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설과 체육시설 등으로 형성돼 있습니다. 생활편의시설 접근성 등을 포함한 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 위치하고 버스승강장이 인근에 소재하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 1층 104호 단위상가로, 현황은 공인중개사사무실입니다. 공동위생·급배수·승강기·천장매립형 냉난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며 중로3류에 접합니다. 토지면적은 989.9㎡, 공시지가는 3,521,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 용도는 일반음식점이나 현황은 사무실입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 최저가 104,444,000원은 감정가의 24.01%지만, 비교 실거래가 없으므로 감정가 할인율을 시세 할인율로 해석하지 마세요.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계가 미상이고 현황상 공인중개사사무실로 이용 중입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 일반음식점, 현황 사무실이라는 차이가 있으므로 현재 이용상태와 관련 서류를 대조하세요.
- 배당과 인수를 구분. 우리은행 채권최고액 기준 미배당 304,618,216원이 발생하더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 채권관계 대조. 말소기준 근저당권자는 주식회사우리은행이고, 경매개시결정의 채권자는 에프더블유2503유동화전문유한회사입니다. 신청채권액은 351,965,581원이며 배당 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시돼 있어 관련 원문을 함께 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격 판단은 아직 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2021.11.24 우리은행 근저당이 말소기준이고, 경매로 소멸하며 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 4회 유찰로 최저가가 104,444,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 가격 메리트를 증명할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 임대관계가 미상이며, 공부상 일반음식점과 현황 사무실의 용도 차이도 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 소멸형이지만, 가격·점유·이용상태 확인이 선행돼야 하는 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
