대구지방법원 2025타경8569. 경산시 조영동 372-22, 도로명 조영길 26의 다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 소재점·주택, 2층 주택이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 감정가는 408,001,380원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 97,962,000원입니다.
권리의 중심은 2019.01.23. 설정된 한국주택금융공사 근저당권 513,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 경매로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자도 한국주택금융공사이며, 청구금액은 153,281,096원입니다. 조사된 임차인 이억수와 JIN HUZHE의 전입은 모두 2019.01.23.보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8569 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 조영동 372-22 · 경상북도 경산시 조영길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 1층 소재점·주택 · 2층 주택 |
| 토지 | 대 189.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,073,000원/㎡ |
| 소유자 | 서미자·서정곤·서정규·서정태 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 408,001,380원 / 97,962,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 153,281,096원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2015.10.12. 경산농업협동조합 근저당권 48,000,000원이 설정됐지만 2016.11.07. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.01.23. 한국주택금융공사 근저당권 513,000,000원입니다. 같은 날 한국주택금융공사 동의 없이 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 기재돼 있습니다.
이후 2022.07.11. 협의분할에 의한 상속을 거쳐 이윤념이 소유권을 취득했고, 2024.06.06. 상속을 원인으로 서미자·서정규·서정곤·서정태가 각 4분의 1 지분을 취득했습니다. 2025.07.11. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이억수 | 2020.10.16 | 10,000,000원 | 400,000원 | 2025.09.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| JIN HUZHE | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 이억수는 2020.10.16. 전입, 보증금 10,000,000원·월세 400,000원이며 2025.09.22. 배당요구를 했습니다. JIN HUZHE는 2022.06.28. 전입으로 보증금이 확인되지 않았습니다. 두 사람 모두 말소기준일 2019.01.23. 이후 전입이므로 자료상 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%가 곧 ‘시세 24%’는 아니다
현재 최저매각가는 97,962,000원으로 감정가 408,001,380원의 24.01%입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 제시돼 있지 않아, 이 가격이 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이미 4회 유찰됐다는 사실은 감정가와 시장의 괴리, 물건 특성, 수요 등을 별도로 확인해야 한다는 신호로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,962,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,163,316원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 513,000,000원 | 95,798,684원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 한국주택금융공사 채권은 417,201,316원이 미배당으로 남습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 조영동 소재 영남대학교 북측 인근이며, 주변은 단독·다가구주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 소재점·주택, 2층 주택입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며 외벽은 적벽돌치장·외장타일·몰탈위페인팅, 내부는 벽지·타일·몰탈위페인팅 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 189.0㎡의 대지이며 평지·가로장방, 세로각지(가), 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제3구역(전술)에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 실거래·매물가격을 별도로 확인하세요.
- 4회 유찰 원인. 가격 외에 건물 상태, 토지·제시외 건물 일괄매각, 이용상태 등이 응찰 수요에 어떤 영향을 줬는지 현장에서 확인하세요.
- 임차인. 이억수와 JIN HUZHE 모두 대항력은 없으나 실제 점유상태와 인도 여부를 확인하세요.
- 보증금 미상. JIN HUZHE의 보증금·배당요구 여부는 입찰 전 매각물건명세서 원본으로 보완 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 평가범위를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건은 말소기준인 한국주택금융공사 근저당 이후 임차인 2명이 들어온 구조로, 자료상 두 임차인 모두 대항력이 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 승계 부담 자체는 크지 않습니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 408,001,380원에서 4회 유찰돼 97,962,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 자료가 없기 때문에 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 1층 소재점·주택, 2층 주택이라는 이용상태와 토지·제시외 건물의 일괄매각 조건, 4회 유찰 자체를 함께 놓고 현장성과 실제 시장가를 확인해야 합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 추가 검증. 이 사건의 핵심입니다.
