대구지방법원 2025타경8644. 칠곡군 왜관읍 낙산리 674-1의 공장용지와 건물을 중심으로 한 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 7,580.8㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이고 일반공업지역·일반산업단지· 산업시설구역에 포함됩니다. 매각에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 기계·기구와 제시외 건물이 포함됩니다.
권리관계의 기준점은 2010.10.05 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 3,640,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 추가 근저당권, 현재 경매개시결정, 기술보증기금 가압류와 칠곡군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황상 확인된 주식회사 디엔피와 주식회사 성도개발 역시 신고일이 각각 2012.06.29, 2016.03.15로 말소기준보다 뒤여서 대항력 없음으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8644 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 674-1 · 경상북도 칠곡군 왜관읍 2산업단지2길 121 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지·공업용 |
| 토지 | 7,580.8㎡ · 평지 · 사다리형 · 광대소각 |
| 소유자 | 박규원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,759,621,000원 / 4,731,735,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 4,345,623,476원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계 및 기구 포함 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2010.10.05 근저당이 말소기준
현재 소유자 박규원은 2010.10.05 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사대구은행의 3,640,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재 매각의 말소기준권리입니다. 2013년 추가 설정된 1,000,000,000원 근저당과 2023년 360,000,000원 근저당, 2025년 임의경매개시결정·가압류·압류는 모두 기준권리 이후입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 디엔피 | 6,382.27㎡ | 2012.06.29 | 보증금 미상 차임 19,800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 성도개발 | 33.0580㎡ | 2016.03.15 | 보증금 미상 차임 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 곳 모두 보증금이 확인되지 않았지만, 신고일 자체가 말소기준권리인 2010.10.05보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 배당요구 관련 금액이 확인되지 않은 만큼 실제 입찰 전 매각물건명세서와 점유 현황을 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 4,731,735,000원으로 감정가 6,759,621,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 데이터상 실질취득 기준 역시 최저가와 같습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 30% 하락만을 근거로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,731,735,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 49,717,350원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사대구은행 | 3,640,000,000원 | 3,640,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사대구은행 | 360,000,000원 | 42,017,650원 |
| 4. 갑구 20번 가압류 · 기술보증기금 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 5,144,000,000원 중 4,682,017,650원이 배당되고, 461,982,350원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 공장·토지 현황 메모
- 토지. 면적 7,580.8㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·일반산업단지·산업시설구역·공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 인접 규제. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 대로3류·중로2류·완충녹지·공공시설구역·녹지구역과 접합니다.
- 공시지가. 282,100원/㎡입니다.
- 건물 면적 차이. 2층 사무실은 공부상 848.83㎡이나 현황은 736.83㎡이며, 실측면적을 기준으로 평가됐습니다.
- 제시외 건물. 창고는 미등기 건물이지만 일반건축물대장상 등재된 합법적인 건축물이며 매각에 포함됩니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계 및 기구가 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 재확인. 주식회사 디엔피가 6,382.27㎡, 주식회사 성도개발이 33.0580㎡를 점유한 것으로 조사됐습니다. 실제 사용 위치와 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차 조건 원본 확인. 두 임차인의 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의에 필요한 계약 내용을 확인해야 합니다.
- 기계·기구 목록 대조. 매각에 포함되는 설비의 존재 여부와 현황을 감정평가서 목록과 현장에서 일치시켜야 합니다.
- 면적 차이 확인. 2층 사무실은 공부상 848.83㎡와 현황 736.83㎡가 다릅니다. 감정은 실측면적 기준이므로 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 창고 확인. 미등기지만 일반건축물대장에 등재된 창고가 매각 대상에 포함됩니다. 위치·면적·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가 없으므로 최저가 4,731,735,000원 자체를 시세 할인으로 단정하지 말고 토지·건물·설비별 가치를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 현장 검증형
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2010.10.05 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 기준일 이후 신고라 대항력이 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 난도는 권리보다 자산 자체에 있습니다. 7,580.8㎡ 공장용지와 공장, 기계·기구, 제시외 창고가 한꺼번에 매각되고 사무실 면적에는 공부와 현황 차이도 있습니다. 최저가는 감정가의 70%인 4,731,735,000원이지만 비교 실거래가 없으므로 “30% 내려왔으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장·설비·토지 가치를 얼마나 정확하게 검증하느냐가 핵심입니다.
