대구지방법원 2025타경8644. 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 674-1의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 7,580.8㎡, 지목은 공장용지이고 토지이용상황은 공업용입니다. 현 소유자는 박규원으로, 2010.10.05. 강제경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 3,640,000,000원 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2013.08.01. 채권최고액 1,000,000,000원, 2023.11.27. 채권최고액 360,000,000원의 후순위 근저당권이 추가됐고, 2025.07.15. 주식회사아이엠뱅크가 임의경매를 개시했습니다. 이어 기술보증기금 가압류와 칠곡군 압류도 등기됐지만, 자료상 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8644 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 674-1 · 경상북도 칠곡군 왜관읍 2산업단지2길 121 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 7,580.8㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 광대소각 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 일반산업단지 · 산업시설구역 |
| 공시지가 | 282,100원/㎡ |
| 소유자 | 박규원 |
| 감정가 / 최저가 | 6,759,621,000원 / 4,731,735,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권액 | 4,345,623,476원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2010.10.05. 을구 3번 근저당권입니다. 주식회사대구은행 명의의 채권최고액 3,640,000,000원 근저당권이며 토지 낙산리 674-1을 공동담보로 합니다. 이후의 을구 4번·5번 근저당권, 2025년 임의경매개시결정, 기술보증기금 가압류, 칠곡군 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 실제 점유 법인 2곳, 대항력은 없음
현황조사에는 주식회사 성도개발과 주식회사 디엔피가 확인됩니다. 두 곳 모두 말소기준일인 2010.10.05.보다 뒤의 전입·등록일로 기재돼 있어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 두 곳 모두 미상이며, 주식회사 디엔피는 차임 19,800,000원이 확인됩니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 성도개발 | 33.0580평방미터 | 2016.03.15 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 디엔피 | 6,382.27평방미터 | 2012.06.29 | 보증금 미상 · 차임 19,800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 시세 비교 대신 유찰·미배당을 본다
동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 최저매각가 4,731,735,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 현재 확인 가능한 객관적 가격지표는 감정가 6,759,621,000원에서 1회 유찰되어 감정가 70%인 4,731,735,000원까지 내려왔다는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 4,731,735,000원 | 4,682,017,650원 | 461,982,350원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 3,312,214,500원 | 3,276,692,355원 | 1,867,307,645원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,318,550,150원 | 2,292,964,648원 | 2,851,035,352원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원으로 계산되지만, 채권자 미배당액은 461,982,350원에서 1,867,307,645원, 2,851,035,352원으로 커집니다. 이 미배당 증가는 후순위 채권자 측 손실 구조를 보여주는 것이며, 현재 자료에서는 이를 매수인이 추가 부담하는 금액으로 계산하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,731,735,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 49,717,350원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 3,640,000,000원 | 3,640,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 360,000,000원 | 42,017,650원 |
| 5. 갑구 20번 가압류 · 기술보증기금 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,144,000,000원 중 채권자 배당은 4,682,017,650원으로 계산되며 미배당은 461,982,350원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 매각범위·현황 — 이 사건에서 가장 중요한 실물 확인
- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조의 기계 및 기구와 제시외 건물이 포함됩니다.
- 2층 사무실 면적 차이. 목록2의 2층 사무실은 공부상 848.83㎡이나 현황은 736.83㎡이며, 실측면적 기준으로 평가됐습니다.
- 제시외 창고. 목록 2-1 제시외 건물 창고는 미등기건물이지만 일반건축물대장에 등재된 합법적인 건축물로 기재돼 있습니다.
- 기계·기구. 근저당권 변경·설정 사항에 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록이 포함돼 있어 실제 매각대상 기계·기구의 현존 여부와 상태를 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 점유. 주식회사 성도개발과 주식회사 디엔피의 실제 사용구역과 인도 가능 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 토지·이용 메모
- 토지. 7,580.8㎡ 공장용지이며 토지이용상황은 공업용, 지형은 평지·사다리형입니다.
- 도로. 도로접면은 광대소각으로 기재돼 있으며 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이고 일반산업단지·산업시설구역에 포함됩니다.
- 기타 지정. 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역에 포함됩니다.
- 인접 구역. 공공시설구역·녹지구역·완충녹지에 접합니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 정보가 없어 환금성과 시세 대비 적정가는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 점유 법인 2곳 모두 보증금이 미상입니다. 대항력 없음과 별개로 배당·명도 관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인하세요.
- 매각대상 목록 대조. 토지·건물·제시외 건물·기계 및 기구가 일괄매각되므로 감정평가서의 세부 목록과 현존 상태를 일치시켜야 합니다.
- 건물 면적 확인. 2층 사무실은 공부상 848.83㎡, 현황 736.83㎡로 차이가 있으며 실측 기준으로 평가됐습니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차에서도 461,982,350원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수는 0원이지만 배당표의 당해세·임차인 최우선변제 미반영 사항을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 저가매수로 판단하지 말고 별도의 실거래·수익성·대체물건 비교가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
등기권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2010.10.05. 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·경매개시·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 점유 법인 2곳도 기준권리보다 뒤에 들어와 대항력 없음으로 판정돼 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 등기부보다 실물에 가깝습니다. 보증금 미상 점유 법인 2곳, 기계 및 기구와 제시외 건물을 포함하는 일괄매각, 공부와 현황이 다른 2층 사무실 면적을 반드시 대조해야 합니다. 또한 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리 인수는 정리돼 있지만, 점유·매각범위·현황·가격 검증을 마친 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
