대구지방법원 2025타경8656. 북구 사수동 광장플라자 1층 103호로, 감정평가 당시 소매점 ‘주여사싹쓸이김밥’으로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 이혜종이며, 말소기준권리는 2016.04.19. 설정된 칠곡농업협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 앞서 2016.03.29. 설정됐던 칠곡농업협동조합 근저당권 1,440,000,000원은 2016.04.19. 일부포기로 이미 말소됐습니다.
현재 회차 최저매각가는 감정가 301,000,000원의 24.01%인 72,270,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 76%가량 내려왔다는 사실과 현재 시장가격보다 싸다는 판단은 서로 다른 문제입니다. 여기에 1층 구분상가라는 용도와 4회 유찰, 대항력 여부가 확정되지 않은 점유자까지 겹쳐 있어 가격보다 권리·점유 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8656 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 사수동 971 광장플라자 1층 103호 · 도로명 대구광역시 북구 한강로6길 19-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 구분상가 · 소매점(주여사싹쓸이김밥) 이용 중 |
| 소유자 | 이혜종 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 72,270,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 칠곡농업협동조합 / 286,790,569원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.19. 칠곡농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2016.04.19. 칠곡농업협동조합 근저당권입니다. 2025.07.16. 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 매수인이 인수할 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다. 다만 상가 점유관계는 등기부와 별개로 봐야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 조건 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 추민희 | 103호 · 전입 2021.05.10. · 보증금 10,000,000원 · 월차임 500,000원 · 배당요구 2025.09.30. | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
| 부터 | 주거 사용 · 전입신고일 미상 · 보증금 확인 필요 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 분류됩니다. 추민희의 보증금 10,000,000원은 별도의 보증기관 신고와 중복 합산할 사안이 없습니다. 다만 ‘부터’의 전입일과 보증금이 확정되지 않았으므로 이 사람의 대항력과 매수인 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 24%지만 시세 비교는 불가
현재 최저가는 72,270,000원으로 감정가 301,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 50,589,000원, 6회 유찰 시 35,412,300원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 비교 가능한 중개 실거래 자료가 없어 72,270,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,700,860원 |
| 1. 근저당 · 칠곡농업협동조합 | 300,000,000원 | 70,569,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권자 예상 미배당액은 229,430,860원이며, 신청채권 청구액 286,790,569원도 전액 충족되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 광장플라자 1층 103호 단위상가로, 감정 당시 소매점 ‘주여사싹쓸이김밥’으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 관문동행정복지센터 남동측 인근이며, 각종 근린생활시설·다세대주택·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 북측 인근 간선도로변에 버스승강장이 위치하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 건물 부지는 남측 왕복 6차로, 북측 왕복 2차로 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 토지 참고. 토지면적 903.7㎡, 공시지가 1,687,000원/㎡이며 평지입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 지상 3층 건물의 1층 상가로, 위생·급배수·화재탐지·스프링쿨러·승강기설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 최우선 확인. ‘부터’의 전입신고일·보증금·점유 개시 시점을 매각물건명세서와 현장 자료로 확인해야 합니다. 현재로서는 대항력 가능·미상입니다.
- 추민희는 기준권리 후 전입. 전입일 2021.05.10.으로 말소기준 2016.04.19.보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구일은 2025.09.30.입니다.
- 현재 최저가를 곧바로 시세로 보지 말 것. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 할인폭만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 상가 운영·공실 리스크 확인. 감정 당시 소매점으로 이용 중인 1층 근린시설이므로 실제 영업 지속 여부와 점유·명도 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표의 한계 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “무엇이 아직 확인되지 않았나”가 중요하다
이 사건의 등기 구조는 단순합니다. 말소기준은 2016.04.19. 칠곡농업협동조합 근저당이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차인 2명 중 ‘부터’의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 동시에 4회 유찰된 근린시설인데도 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 72,270,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가의 24%’라는 숫자보다 미상 임차인 확인과 현장 상권·점유 상태 검증이 입찰 여부를 좌우하는 사건입니다.
