753,035,000원
대구지방법원 2025타경8705. 수성구 지산동 1015-15 토지와 지상 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 1층 계단실·주차장, 2~4층 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지 면적은 359.7㎡이며 소유자는 김효철입니다. 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사, 청구금액은 827,965,786원입니다.
표면적인 가격만 보면 감정가 1,536,805,260원에서 최저가 753,035,000원으로 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않고, 선순위 전입 점유자의 보증금도 다수 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 싸다거나 저평가됐다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1015-15 · 대구광역시 수성구 무학로35길 110-29 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 철근콘크리트구조 지상 4층 · 1층 계단실·주차장 · 2~4층 다가구주택 |
| 토지 | 대 359.7㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) · 공시지가 1,248,000원/㎡ |
| 소유자 | 김효철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,536,805,260원 / 753,035,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 827,965,786원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 기준일 이전 전입자가 많다
이 사건의 기준권리는 2025.07.22 접수된 임의경매개시결정입니다. 2017년 의성중부농업협동조합 근저당은 채권최고액 840,000,000원에서 996,000,000원으로 변경된 이력이 있으나 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 다만 2025.06.09 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기재도 확인되므로, 말소사항과 변경·이전 경위를 등기 원본에서 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 관련자 13명, 승계 중복 1건
실제 인명·기관으로 확인되는 임차·점유 관련자는 13명입니다. 한국토지주택공사의 90,000,000원 신고는 대구도시개발공사 보증금에 대한 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이서원겸 | 호수 미상 | 2018.12.04 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 손수민 | 호수 미상 | 2018.05.30 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김명순 | 201호 | 2021.04.06 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 추영민 | 203호 | 2023.11.24 / 2023.10.10 | 미상 | 가능·미상 | 행사 가능 | 해당 없음 | 2025.10.10 |
| 김현지 | 301호 | 2023.10.30 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 조소연 | 302호 | 2019.06.19 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박서영 | 303호 | 2021.08.27 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025.09.09 |
| 하성경 | 305호 | 2025.07.31 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.09.24 |
| 김광석 | 4층 501호 | 2019.07.08 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이인수 | 4층 503호 | 2023.07.20 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 노재우 | 306호 전부(28㎡) | 2021.10.19 / 2021.10.19 | 20,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 | 2025.07.11 |
| 대구도시개발공사 | 203호(55㎡) | 2023.11.24 / 2023.10.10 | 90,000,000원 | 있음 | 있음 | 원 임차권 | 2025.10.20 |
| 신서희 | 호수 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025.09.08 |
| 한국토지주택공사 | 301호 남동쪽(42㎡) | 2023.10.30 / 2023.10.10 | 90,000,000원 | 승계신고 | 승계신고 | 대구도시개발공사 승계 | 2025.12.05 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당 후 잔액이 남으면, 매수인의 실질취득가는 낙찰가 + 미배당 인수액으로 올라갑니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 고정되는 구조가 생길 수 있으므로, 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가 753,035,000원이 아니라 확인 후 계산되는 실질취득가여야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 753,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·신고액 | 표상 배당 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,930,350원 | 매각가의 약 1.3% 추정 |
| 1. 노재우 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 | 전입·확정일자 2021.10.19 |
| 1. 대구도시개발공사 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 | 전입 2023.11.24 · 확정 2023.10.10 |
| 한국토지주택공사 승계신고 | 90,000,000원 | 90,000,000원 | 대구도시개발공사 보증금과 중복 합산 금지 |
| 소유자 교부 | - | 543,104,650원 | 당해세·최우선변제 및 미상 보증금 미반영 |
표에 기재된 한국토지주택공사 90,000,000원은 대구도시개발공사 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차보증금을 180,000,000원으로 합산해서는 안 됩니다. 반대로 보증금 미상 점유자들의 채권은 반영되지 않아 소유자 잔여액 543,104,650원도 확정액이 아닙니다.
④ 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
현재 최저가는 753,035,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 거래자료가 없고, 대항력 가능 임차인의 미상 보증금도 다수 존재합니다. 따라서 감정가 대비 51% 하락만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 수성구 지산동 소재 대구남양학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층으로, 외벽 외장타일·내벽 벽지와 타일·바닥 강마루와 타일·샷시 이중창 구조입니다.
- 설비. 2~4층에 위생·급배수설비와 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 개나리유치원·남양학교 상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 전수 확인. 이서원겸·손수민·김명순·추영민·김현지·조소연·박서영·김광석·이인수의 계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 신서희 점유관계. 전입일·확정일자·보증금이 모두 미상인 만큼 실제 점유 호수와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 승계 중복 제거. 한국토지주택공사 90,000,000원은 대구도시개발공사 보증금의 승계신고이므로 중복 합산하지 마세요.
- 토지 등기부. 일괄매각이므로 토지의 담보권·압류·공동담보 관계를 건물 등기와 함께 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액 제한의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 호실별 현황. 1층 주차장과 2~4층 각 호실의 실제 구조, 불법 증축·구획변경, 공실 여부를 현장에서 확인하세요.
- 명도 계획. 다수 점유자가 존재하므로 호실별 인도명령 가능 여부와 명도 비용·기간을 따로 산정하세요.
- 관리·세금. 당해세, 최우선변제, 공용 관리비와 공과금 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금
이 사건의 위험은 최저가가 아니라 최저가 밖에 숨어 있는 금액입니다. 감정가 1,536,805,260원에서 753,035,000원까지 내려왔지만, 기준일 이전에 전입한 임차·점유자가 많고 그중 9명의 보증금이 확인되지 않습니다. 한국토지주택공사 승계신고는 중복 합산해서는 안 되지만, 반대로 미상 보증금은 배당표에서 빠져 있으므로 표상 인수액 0원도 믿을 수 없습니다.
가격 판단은 보류, 권리 확인이 먼저입니다. 토지 등기부와 근저당 말소·이전 경위, 호실별 임대차계약과 배당요구를 모두 대조해 미배당 인수액을 계산한 뒤에야 실질취득가와 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 현재 상태에서는 다회유찰이나 감정가 대비 할인율을 근거로 안전하거나 저렴한 물건이라고 평가하기 어렵습니다.