대구지방법원 2025타경8822. 등기상 집합건물인 그루타워 제1동 8층 801호이며, 사건의 용도 표시는 대지, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 현재 소유자는 주식회사알파시스템으로, 2022.06.27. 거래가 537,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그보다 앞선 2020.09.01.에는 주식회사동화인포텍이 거래가 527,000,000원에 취득하면서 주식회사우리은행 명의의 채권최고액 720,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 2020.09.01. 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 채권최고액 300,000,000원의 추가 근저당권, 임의경매개시결정, 수성구 압류는 매각으로 소멸합니다. 권리 구조만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 권리를 떠안을 가능성은 낮고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8822 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 대흥동 873-1 그루타워 제1동 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 내 근린생활시설(공실) · 지하2층, 지상10층 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사알파시스템 (2022.06.27. 거래가 537,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 667,000,000원 / 326,830,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2412유동화전문 유한회사 / 907,581,828원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 대지권 면적 확인 | 제시목록 28.893㎡ / 등기사항전부증명서 36.309㎡ · 등기부상 면적으로 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2019년 달구벌신용협동조합 근저당권과 대구광역시수성구 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2020.09.01. 접수된 주식회사우리은행 근저당권 720,000,000원입니다. 2022.06.27. 소유권이 주식회사알파시스템으로 이전되면서 근저당 채무자도 주식회사알파시스템으로 변경됐고, 2023.11.10. 추가 근저당권 300,000,000원이 설정됐습니다.
2024.08.07. 임원재산보전처분은 2025.06.16. 말소됐습니다. 이후 2025.08.14. 에프더블유2412유동화전문 유한회사에 의한 임의경매개시결정과 2025.11.12. 수성구 압류가 등기됐으나, 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 두 법인 모두 ‘802호’로 기재
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 알파시스템 | 802호 18.00㎡ | 2020.10.30 | 5,000,000원 / 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 디에이치 | 802호 10.00㎡ | 2025.05.19 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 기재된 법인은 2개이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 법인의 전입일은 각각 2020.10.30.과 2025.05.19.로, 모두 말소기준권리인 2020.09.01.보다 늦어 대항력이 없습니다. 주식회사 디에이치는 보증금이 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 말소기준권리 이후이므로 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%라도 시세 할인으로 단정할 수 없다
이 물건은 감정가 667,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 326,830,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 현재 비교 가능한 동일 물건군의 최신 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가하면 안 됩니다.
등기상 과거 거래가액은 2020.09.01. 527,000,000원, 2022.06.27. 537,000,000원입니다. 다만 이는 현재 시장의 동일 조건 실거래 평균이나 최신 거래가 아니라 과거 소유권 이전 가격입니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 공실 상태의 근린생활시설이므로, 임대 가능성과 공실 기간, 관리 상태를 확인하지 않은 채 과거 거래가만 현재 시세로 대체할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 326,830,000원 | 321,454,380원 | 698,545,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 228,781,000원 | 224,778,066원 | 795,221,934원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 160,146,700원 | 157,104,646원 | 862,895,354원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 326,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.6% 추정) | - | 5,375,620원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 720,000,000원 | 321,454,380원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계 1,020,000,000원 중 321,454,380원이 배당되고, 698,545,620원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자 청구액은 907,581,828원이며 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·건물·대지권 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대구광역시 수성구 대흥동 수성의료지구 내 그루타워 8층 801호로, 감정평가상 근린생활시설이며 조사 당시 공실입니다.
- 주위환경. 주변은 중소규모 상업용 부동산과 주상복합건물, 아파트 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상10층 건물로 사용승인일은 2019.05.27.입니다. 천정형 냉난방, 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기와 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며, 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 5,704,000원/㎡입니다.
- 대지권 면적. 제시목록상 소유권 대지권은 28.893㎡, 등기사항전부증명서상 면적은 36.309㎡로 차이가 있어 등기부상 면적으로 평가됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 801호 실제 점유 확인. 현황조사상 두 법인의 점유 부분이 모두 802호로 기재돼 있으므로, 801호와 802호의 출입구·벽체·내부 통합 사용 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 근린생활시설 공실이지만, 현재의 내부 상태와 실제 사용자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 상가의 실제 거래·임대 조건을 대조해야 합니다.
- 대지권 면적 대조. 제시목록 28.893㎡와 등기부 36.309㎡의 차이가 입찰 대상과 평가에 어떻게 반영됐는지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 배당요구종기 이후 제출된 채권과 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 사건번호, 호수와 점유 관계를 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.01. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 두 법인의 전입도 말소기준 이후여서 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 물건은 공실 상태의 근린생활시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 점은 분명하지만, 이를 시세 할인으로 확정할 최신 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 더구나 경매 대상은 801호인데 현황조사상 점유 부분은 모두 802호입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·점유·대지권 면적 확인은 보수적으로입니다.