/ 254,800,000원
대구지방법원 2025타경8822. 수성의료지구 내 그루타워 제1동 8층 802호로, 사건 용도는 대지이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 현재 소유자는 주식회사알파시스템으로, 2022.06.27. 거래가액 433,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 520,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 254,800,000원입니다.
권리 구조의 출발점은 등기 순서만 보고 판단하면 안 됩니다. 2019.06.04. 설정된 달구벌신용협동조합 근저당권 8,640,000,000원은 2020.09.01. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 중 가장 빠른 2020.09.01. 우리은행 근저당권 720,000,000원이 말소기준입니다. 2023.11.10. 설정된 우리은행 후순위 근저당권 300,000,000원과 2025.08.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8822 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 대흥동 873-1 그루타워 1동 8층 802호 도로명: 대구광역시 수성구 알파시티1로 30 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설(감정평가상 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 10층 중 8층 · 사용승인 2019.05.27. |
| 소유자 | 주식회사알파시스템 (2022.06.27. 소유권이전, 거래가액 433,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 520,000,000원 / 254,800,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2412유동화전문 유한회사 / 907,581,828원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 경제자유구역 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당은 이미 말소됐다
말소기준은 2019년 근저당이 아니라 2020.09.01. 우리은행 근저당권입니다. 2019.06.04. 달구벌신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐기 때문입니다. 말소기준 뒤에 설정된 우리은행의 2023.11.10. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 조사 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필요
보증기관의 대위·승계 신고 없이 현황조사상 법인 점유자 2곳이 기재돼 있습니다. 두 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2020.09.01.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 보증금 5,000,000원과 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 알파시스템 | 802호 18.00㎡ | 2020.10.30. | 5,000,000원 / 100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 디에이치 | 802호 10.00㎡ | 2025.05.19. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 알파시스템은 전입일이 말소기준보다 늦고, 주식회사 디에이치 역시 2025.05.19. 전입으로 대항력이 없습니다. 다만 두 점유자 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 판단은 미상입니다. 특히 주식회사 디에이치는 보증금도 확인되지 않으므로 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격·회차 분석 — 49%는 시세가 아니라 감정가 대비 수치다
현재 최저매각가는 254,800,000원으로 감정가 520,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교할 최근 실거래가 확인되지 않으므로, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 감정가, 과거 소유권 거래가액, 경매 최저가는 각각 성격이 다른 숫자이며, 공실 근린생활시설의 현재 매매가와 임대수익을 대신하지 못합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 실질취득 | 매수인 인수 | 담보채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 254,800,000원 | 254,800,000원 | 0원 | 769,567,200원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 178,360,000원 | 178,360,000원 | 0원 | 844,937,040원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 124,851,999원 | 124,851,999원 | 0원 | 897,695,929원 |
④ 예상배당표 (매각가 254,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,367,200원 | - |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 720,000,000원 | 250,432,800원 | 469,567,200원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 0원 | 300,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용 4,367,200원을 제외한 250,432,800원이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 담보채권 총액 1,020,000,000원 중 예상 배당액은 250,432,800원, 미배당액은 769,567,200원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 수성구 대흥동 수성의료지구 내 그루타워 8층에 있으며, 주변은 중소규모 상업용 부동산, 주상복합건물과 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 간선도로변에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 30미터, 서측으로 폭 약 15미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조로 위생·급배수, 천정형 냉난방, 화재탐지·경보, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기와 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역이며, 대로2류와 중로2류에 접합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 감정평가상 공실인 근린생활시설이고 현재까지 2회 유찰됐습니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실 표기와 현황조사상 법인 점유자 2곳의 기재가 서로 다릅니다. 802호의 실제 사용 상태와 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 주식회사 디에이치 보증금 확인. 전입일이 늦어 대항력은 없지만 보증금과 월세가 확인되지 않았습니다. 최종 매각물건명세서의 보완 내용을 대조해야 합니다.
- 신청채권자 승계 관계. 신청채권자는 에프더블유2412유동화전문 유한회사, 등기상 근저당권자는 주식회사우리은행으로 기재돼 있습니다. 채권 양도·승계서류를 확인해야 합니다.
- 대지권 면적 대조. 감정요항표에는 기호 (1) 건물의 제시목록상 소유권 대지권 28.893㎡와 등기사항전부증명서상 36.309㎡의 차이가 기재돼 있습니다. 본건 802호와의 대응 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세·수익성 조사. 현재 실질취득액 254,800,000원이 적정한지는 주변 유사 상가의 최근 매매가, 임대료와 공실 상태를 기준으로 별도 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 점유는 보류
이 물건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 이미 말소된 2019년 근저당을 제외하면 2020.09.01. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리와 두 법인 점유자의 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 254,800,000원입니다.
하지만 감정가의 49%라는 숫자가 곧 시세 대비 49%라는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 비교가 없고, 감정평가상 공실인 근린생활시설이 2회 유찰됐으며, 현황조사에는 법인 점유자 2곳이 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 권리는 소멸형으로 정리되지만, 가격 메리트와 환금성은 아직 입증되지 않은 물건입니다. 입찰의 승부처는 추가 권리 인수가 아니라 실제 점유 상태와 현재 상가가치 검증입니다.